Vom Liegenschaftencheck zum Ersatzneubau

Der Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition (I&A) von Wohnbaugenossenschaften Zürich bietet eine ganze Palette von Dienstleistungen an. Nicht selten nimmt ein gemeinnütziger Bauträger im Laufe der Zeit – wie im Fall der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Heimelig – mehrere Dienstleistungen nacheinander in Anspruch. So konnte der Regionalverband eines seiner Mitglieder bei einem anspruchsvollen Erneuerungsprozess von Anfang an begleiten.

Anfang 2016 gab die Gemeinnützige Baugenossenschaft Heimelig bei Wohnbaugenossenschaften Zürich einen Liegenschaftencheck für ihre Siedlung Frohalp – mit 54 Wohnungen mehr als die Hälfte ihres Bestands – in Zürich-Wollishofen in Auftrag. Sie wollte sich ein Bild davon machen, wie mit diesen typischen 30er-Jahre-Bauten am besten umzugehen sei. Im März 2016 führte Andreas Gysi, Leiter Immobilienentwicklung & Akquisition beim Regionalverband, einen Workshop mit dem Vorstand durch. Dabei wurde eine Selbsteinschätzung der Stärken und Schwächen vorgenommen und auch die Perspektive der Bewohnenden, Genossenschafterinnen und Genossenschafter der BG Heimelig, eingenommen. Zur Diskussion standen alle möglichen Varianten von sanfter Sanierung über Erweiterungsbauten bis hin zum Ersatzneubau.

Liegenschaftencheck: ein klares Bild nach dem Workshop
Diesen Workshop nahm I&A als Grundlage für den Liegenschaftencheck, den sie Ende März vorlegte, inklusive einer kurzen Standortanalyse: Das Quartier ist sehr beliebt, Wollishofen insgesamt gut erschlossen, hat also grosses Potenzial. Die Liegenschaften aber wiesen einen einseitigen Wohnungsmix auf – zwei Drittel der 54 Wohnungen verfügten über dreieinhalb kleine Zimmer – und der allgemein nicht mehr zeitgemässe Gebäudestandard war weder hindernisfrei noch altersgerecht. Auch wurde ein grosser und kostspieliger Sanierungsbedarf festgestellt: Küchen, Bäder, die veraltete Ölheizung, die sanitären und elektrischen Installationen, alle Oberflächen sowie die Aussenhülle – Fassade und Dach – hätten in den nächsten zehn Jahren umfassend erneuert werden müssen. Andererseits hielt der Liegenschaftencheck fest, dass das Grundstück ein um 66 % höheres Ausnützungspotenzial aufweist: Anstelle der 54 kleinen Wohnungen wären 82, noch dazu mit grösseren Wohnflächen, möglich. Im Anschluss an die Organisationsanalyse skizzierte I&A die verschiedenen Szenarien und empfahl, diese mit den genossenschaftseigenen Ressourcen und der Haltung und den Wünschen der Mitglieder an einer Generalversammlung abzugleichen.

Erneuerungsstrategie: ein konkreter Schritt vorwärts
Wohnbaugenossenschaften Zürich wurde eingeladen, die Resultate vorzustellen. Nach der erfolgreichen Präsentation an der Generalversammlung im April 2016 konnte die Baugenossenschaft den nächsten Schritt machen: Nach einem weiteren Workshop mit dem Vorstand, an dem die Szenarien Werterhaltung, Erneuerung/Erweiterung und Ersatzneubau konkretisiert wurden, nahm I&A eine Gegenüberstellung der unterschiedlichen Szenarien vor. Eine Wirtschaftlichkeitsprüfung zeigte aufgrund der mutmasslichen Erstellungskosten die resultierenden Kostenmieten für jedes Szenario auf, fasste die jeweiligen Vor- und Nachteile für die Bewohnenden zusammen und sprach eine Empfehlung aus. Daraufhin beschloss der Vorstand der Heimelig, die Variante Ersatzneubau weiterzuverfolgen. Sie legte ihren Mitgliedern an einer Informationsveranstaltung im Oktober 2016 mit Unterstützung von Wohnbaugenossenschaften Zürich ihre Argumente dar. An der darauf folgenden GV stimmten die Mitglieder der Variante Ersatzneubau und damit dem Kredit für das Konkurrenzverfahren für eine nachhaltige Gesamterneuerung der Siedlung Frohalp zu. Sicherlich überzeugte dabei auch das Argument der Etappierung des Ersatzneubauprojekts. Auf diese Weise liesse sich auch eine sozial verträgliche Umsiedlung besser realisieren.

Die richtigen Partner evaluieren
Im November 2017 definierte Wohnbaugenossenschaften Zürich im Auftrag der Baugenossenschaft Heimelig den Projektprozess – die Verfahrensschritte und die Suche nach den richtigen Partnern für die jeweiligen Projektstufen. So wurde ein erfahrenes Planungsbüro mit der Ausschreibung und Durchführung eines Projektwettbewerbs betraut. Die Anforderungen des Projektwettbewerbs wurden in einem Zwischenschritt – vor allem bezüglich der Aspekte Wohnungsmix, Wohnungsgrössen und Aussenraumgestaltung – nochmals mit den Mitgliedern diskutiert und ihre verschiedenen Bedürfnisse für die finale Ausschreibung wurden aufgenommen. Die von den neun teilnehmenden Architekturbüros eingereichten, sehr unterschiedlichen Projekte zeigten der Genossenschaft, wie vielfältig die möglichen Lösungen auf dem langgezogenen Grundstück aussehen könnten. Den Zuschlag erhielt letztlich das Projekt «Perlenkette». An der GV 2018 wurde dafür der Planungskredit gesprochen. Daraufhin wurde auf Genossenschaftsseite eine Baukommission zusammengestellt und es wurde aufgrund der personellen Ressourcen der Vorstandsmitglieder eine ebenso engagierte wie erfahrene Bauherrenvertretung gesucht. Auch da bot der Bereich I&A von Wohnbaugenossenschaften Zürich Hand, erst in Form einer Long- und dann einer Shortlist. Er organisierte und moderierte die Gespräche bei der Vorauswahl und begleitete den Evaluationsprozess.

Inzwischen wurden die Pläne ausgearbeitet, wobei bei der Schätzung der Erstellungskosten die Etappierung fallengelassen werden musste, da diese deutlich höhere Kosten verursacht hätte. Der entsprechende Baukredit wurde 2020 von der Generalversammlung gutgeheissen und das Baugesuch wurde eingereicht. Sofern die Baugenehmigung bald erteilt wird, können die Bewohnenden der Baugenossenschaft Heimelig voraussichtlich im Herbst 2023 in ihr neues Zuhause einziehen.

Der beschriebene Prozess ist sicherlich eine gute Blaupause dafür, wie der Bereich Immobilienentwicklung & Akquisition von Wohnbaugenossenschaften Zürich einzelne Schritte, aber auch die ganze Entwicklung einer nachhaltigen und sozialverträglichen Erneuerungsstrategie begleiten kann.

Für Fragen wenden Sie sich am besten an Andreas Gysi, Leiter Immobilienentwicklung von Wohnbaugenossenschaften Zürich: [email protected] oder Telefon 043 204 06 36.

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