Branchenstatistik 2024: Die wichtigsten Ergebnisse

Mit der Branchenstatistik erhebt Wohnbaugenossenschaften Zürich regelmässig Kennzahlen zum gemeinnützigen Wohnungsbau in der Stadt und Agglomeration Zürich. Die Branchenstatistik bietet gemeinnützigen Wohnbauträgern aktuelle Vergleichszahlen zu finanziellen Kennwerten, Mitarbeitenden, Wohnungsbestand und Wachstum. Interessierten ermöglicht sie einen Einblick in die Entwicklung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.

Die Branchenstatistik beruht auf einer Befragung der Mitglieder von Wohnbaugenossenschaften Zürich. Ausgewertet wurden die Daten von 55 gemeinnützigen Wohnbauträgern, die ihren Wohnungsbestand hauptsächlich in der Stadt Zürich haben und mehr als 50 Wohnungen besitzen. Die ausgewiesenen Kennwerte beziehen sich auf das Rechnungsjahr 2024.

Die teilnehmenden gemeinnützigen Wohnbauträger besitzen zusammen 47 093 Wohnungen in der Stadt und Agglomeration Zürich. Mehr als drei Viertel dieser Wohnungen befinden sich auf Stadtgebiet. Eine durchschnittliche gemeinnützige Wohnung hat 3,4 Zimmer und eine Fläche von etwa 80 m². Der Anteil an Gewerbefläche beträgt knapp 4 %. Die meisten Siedlungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern stehen auf Land, das dem Bauträger selbst gehört. Knapp 15 % der Wohnungen wurden auf Baurechtsland erstellt. Subventionierte Wohnungen machen weniger als 2 % des Wohnungsbestands aus.

Wohnungsbau für die Zukunft
Historisch bedingt besitzen die gemeinnützigen Wohnbauträger einen hohen Anteil an 3- und 3,5-Zimmer-Wohnungen. In den letzten Jahrzehnten bauten die Wohnbaugenossenschaften vermehrt kleinere und grössere Wohnungen. Seit der letzten Erhebung im Jahr 2021 hat sich der Wohnungsmix nochmals leicht zu kleineren Wohneinheiten verschoben. Der Anteil der 1- bis 2,5-Zimmer-Wohnungen beträgt aktuell 23,3 %. Im Vergleich zum Anteil der Einpersonenhaushalte in der Region Zürich besteht weiterhin eine grosse Lücke, zumal die Zahl der alleinlebenden Personen in den nächsten Jahren weiter ansteigen wird.

In den letzten drei Jahren haben die befragten gemeinnützigen Wohnbauträger 1711 zusätzliche Wohnungen erstellt und 452 Wohnungen gekauft. Weitere 1520 zusätzliche Wohnungen sind im Bau. Das Wachstum hat sich seit der letzten Branchenstatistik etwas verlangsamt. Die gemeinnützigen Bauträger sind leicht überproportional ausserhalb der Stadt Zürich gewachsen, wo die Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum ebenfalls sehr hoch ist.

Veränderung des Wohnungsmix

Stark gestiegene Gebäudeversicherungswerte
Insgesamt besitzen die teilnehmenden Bauträger Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 14,6 Mia. Pro Wohnung beläuft sich der durchschnittliche Anlagewert auf CHF 309 989. Der Gebäudeversicherungswert pro Wohnung beträgt CHF 379 607 und ist im Vergleich zur letzten Erhebung um 15,2 % gestiegen. Dies ist eine Folge der Erhöhung der Versicherungssummen durch die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich und widerspiegelt die hohe Bauteuerung in den letzten Jahren. Im Modell der Kostenmiete hat der Gebäudeversicherungswert direkten Einfluss auf die Mietzinsen.

Rückstellungen für künftige Erneuerungen
Die jährlichen Abschreibungen für den nutzungsbedingten Wertverlust der Liegenschaften betragen 1,00 % des Anlagewerts. Per Ende 2024 beträgt die Summe der bisherigen Abschreibungen auf den Immobilien 18,8 % des Anlagewerts. Um künftige umfassende Sanierungen zu finanzieren, stellen die gemeinnützigen Wohnbauträger jährlich insgesamt 1,04 % des Gebäudeversicherungswerts in einen Erneuerungsfonds zurück. Die Höhe der Erneuerungsfonds beläuft sich zurzeit auf 10,8 % des Gebäudeversicherungswerts. Die gemeinnützigen Bauträger nützen damit die geltenden steuerlichen Spielräume für Abschreibungen und Rückstellungen aus.

Höhere Finanzierungskosten
Die Kosten der gemeinnützigen Wohnbauträger sind seit der letzten Erhebung um 11,9 % gestiegen und betragen CHF 16 985 pro Wohnung. Den grössten Teil der Kosten machen mit über 40 % die Abschreibungen und Rückstellungen aus. Die Ausgaben für den Betrieb der Liegenschaften belaufen sich auf einen Viertel der Gesamtkosten, die Verwaltungskosten auf rund 13 %.Nach einer langen Phase sinkender Hypothekarzinsen sind die Finanzierungskosten per Ende 2024 angestiegen und machen nun 18 % der Ausgaben aus.  

Im September 2025 ist der Referenzzinssatz wieder auf 1,25 % gesunken. Die effektiven Finanzierungskosten der gemeinnützigen Bauträger liegen mit 1,30 % über dem Referenzzinssatz und dürften sich verzögert anpassen. Weitere Zinsschwankungen sind nicht auszuschliessen. Es ist deshalb für gemeinnützige Bauträger weiterhin wichtig, auf eine gute Diversifikation der Kapitalgeber, der Finanzierungsinstrumente und der Laufzeiten zu achten und für auslaufende Hypotheken verschiedene Angebote zu vergleichen.

Verwendung des Mietfrankens

Zurückhaltung bei Mietzinserhöhungen
Die gemeinnützigen Bauträger vermieten ihre Wohnungen nach dem Grundsatz der Kostenmiete und streben keine Rendite an. Die meisten befragten Wohnbauträger sind dem Kostenmietmodell der Stadt Zürich unterstellt. Nach diesem Modell berechnet sich der Mietzins aus dem Anlagewert, dem hypothekarischen Referenzzinssatz, dem Gebäudeversicherungswert und einer fixen Quote für die Betriebskosten. Seit der letzten Branchenstatistik sind die Gebäudeversicherungswerte und der Referenzzinssatz gestiegen. Nach der Kostenmietformel hätten die gemeinnützigen Bauträger ihre Wohnungsmieten um bis zu 22,1 % erhöhen können. Tatsächlich sind die Mieten nur um 7,0 % gestiegen. 

Die durchschnittlichen Mieteinnahmen pro Wohnung und Jahr betragen CHF 14 706. Das entspricht einer durchschnittlichen Nettomonatsmiete von CHF 1226. Per Ende 2024 schöpften die gemeinnützigen Wohnbauträger damit nur 86,8 % der maximal zulässigen Kostenmiete aus. Da die Zinsen rasch wieder sanken, war diese Strategie erfolgreich und verhinderte starke Schwankungen und Härtefälle bei den Bewohnenden.

Die Entwicklung der Mieten hat seit 2021 jedoch nicht mit den gestiegenen Kosten Schritt gehalten. Gemeinnützige Wohnbauträger sollten ihre individuelle Situation daher überprüfen und die Kostenmieten mittelfristig anpassen, falls es betriebswirtschaftlich notwendig ist. Nur mit ausgeglichenen Finanzen bleiben sie handlungsfähig und können auch für künftige Generationenpreisgünstigen Wohnraum bereitstellen.

Leichte Entspannung bei der Betriebsquote
Per Ende 2021 lagen die tatsächlichen Betriebskosten der gemeinnützigen Bauträger weit über der Betriebsquote von 3,25 % des Gebäudeversicherungswerts, die das Kostenmietmodellvorsieht. Weil sich die Betriebsquote aus dem Gebäudeversicherungswert berechnet, führte die starke Erhöhung der Gebäudeversicherungswerte dazu, dass aktuell höhere Beträge für die Deckung der Betriebskosten zur Verfügung stehen. Die effektive Betriebsquote der teilnehmenden Wohnbauträger liegt jedoch immer noch bei 3,55 %. Sie reicht nun im Durchschnitt zur Deckung der tatsächlichen Betriebs- und Verwaltungskosten, jedoch nicht dazu, die nötigen Abschreibungen und Rückstellungen vorzunehmen. Eine Entwarnung ist deshalb nicht angezeigt.

In den letzten Jahren konnten viele Wohnbauträger ihre Betriebskosten quersubventionieren, weil ihre Zinsen auf dem Fremdkapital tiefer waren als im Kostenmietmodell vorgesehen. Wie oben aufgezeigt, ist das aktuell nicht möglich. Ein Teil der gemeinnützigen Wohnbauträger lebt deshalb aktuell von seiner Substanz. Das ist im Hinblick auf die langfristige finanzielle Gesundheit und Wachstumskraft des gemeinnützigen Wohnungsbaus problematisch.

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