Die Logis Suisse AG – ein kooperativer Wachstumsmotor des gemeinnützigen Wohnungsbaus
Die Logis Suisse AG entwickelt als gemeinnützige Unternehmung seit mehr als 50 Jahren grosse Projekte in der Deutschschweiz. Sie setzt dabei auf ihre grosse Erfahrung und auf Kooperationen mit anderen gemeinnützigen Bauträgern. In einem ausführlichen Interview gibt Nicola Fuso, Geschäftsführer der Logis Suisse AG, Einblick in die gelebte Philosophie des Unternehmens.
Die Logis Suisse AG steht «für fairen Wohnraum». Was ist darunter zu verstehen?
Unter fairem Wohnraum verstehen wir weit mehr als nur preisgünstige Mieten. Für die Logis Suisse AG bedeutet Fairness ein Zusammenspiel aus Bezahlbarkeit, gesellschaftlicher und ökologischer Verantwortung sowie eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit allen Akteuren.
Als gemeinnützige Akteurin streben wir keinen maximalen Profit an, sondern einen Mehrwert für alle Beteiligten – Mietende, Partner:innen und Dienstleistende. Kurz gesagt: Wir definieren fairen Wohn- und Lebensraum als ein Angebot, das ökonomisch tragbar, sozial nachhaltig und ökologisch sinnvoll über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg gestaltet ist.
Derzeit weist die Logis Suisse ein Investitionsvolumen von rund 1 Milliarde Franken aus. Wo wächst die Logis Suisse aktuell?
Zunächst eine Einordnung in Bezug auf das Investitionsvolumen: Die Logis Suisse AG ist eine Wachstumsgesellschaft. Dies ist seit über 50 Jahren ein wesentlicher Aspekt unseres Gründungszwecks und er unterscheidet uns stark von anderen gemeinnützigen Akteuren. Die Weichen für unser Wachstum haben wir bereits vor über zwölf Jahren gestellt. Damals beschaffte die Logis Suisse AG das nötige Aktienkapital und konnte damit in den folgenden Jahren grössere Grundstücke wie das Glasi-Areal in Bülach, das Coop-Areal in Pratteln, das Andritz- bzw. Bell-Areal in Kriens und ein grösseres Areal in Stans erwerben und entwickeln. Diese Entwicklungen laufen teilweise über zehn und mehr Jahre und sorgen neben den Neuakquisitionen für das grosse Investitionsvolumen von einer Milliarde Franken über die nächsten acht bis zehn Jahre.
Das Glasi-Areal neben dem Bahnhof Bülach
Räumlich gesehen wachsen wir in den nächsten Jahren in der Zentralschweiz am stärksten. Unter anderem entstehen auf den Grundstücken in Stans und Kriens rund 800 neue Wohnungen sowie Gewerbeflächen. In Kriens werden wir einen grossen Teil an andere gemeinnützige Akteure weitergeben. Aber auch in den Regionen Basel, Bern und im Aargau sind wir sehr aktiv.
Auffallend ist das Engagement im Kanton Aargau, vor allem entlang der Limmat: Rund 200 Mio. beträgt der Investitionsanteil für die Jahre 2026 bis 2029 allein in diesem Kanton. Sind Killwangen und Neuenhof die aktuellen Wachstums-Hotspots?
Rund ein Viertel unserer Bestandsliegenschaften liegt im Kanton Aargau. Und ja, zurzeit sind wir in dieser Region sehr aktiv: In Killwangen konnten wir 2025 ein sehr zentral gelegenes Grundstück erwerben; die Planung der rund 60 Wohnungen startet noch in diesem Jahr. In Neuenhof wurden soeben 111 Wohnungen fertiggestellt, und in Birr entstehen – auf einem Grundstück, das wir im Jahr 2020 erwerben konnten – mittelfristig etwa 120 neue Wohnungen. Auf dem Brisgi-Areal in Baden feierten wir kürzlich die Grundsteinlegung für den Bau von 83 Wohnungen und auf dem Nachbargrundstück sanieren wir zwei Punkthäuser im bewohnten Zustand. Weiter haben wir in Aarau einen Wettbewerb für ein Baurecht gewonnen. Dort – direkt am Aareufer – entsteht in den nächsten Jahren eine ökologisch und sozial nachhaltige Siedlung mit 63 preisgünstigen Wohnungen.
Insgesamt sind es inzwischen mehr als 200 Millionen Franken, die wir im Aargau investieren. Während der Kanton vor einigen Jahren als Investitionsstandort aufgrund höherer Leerstandsrisiken teilweise gemieden wurde, hat sich das Blatt radikal gewendet. Die Region ist gut erschlossen, das Preisniveau ist aber deutlich attraktiver als beispielsweise in der Region Zürich.
Auf welche Fördermittel baut die Logis Suisse?
Unsere Finanzierung fusst auf einem soliden Fundament aus eigenem Cashflow sowie klassischen Hypotheken und Darlehen von Banken. Komplementär dazu nehmen wir langfristige Finanzierungslösungen der Emissionszentrale EGW – etwa 15 % unserer langfristigen Finanzierungen – in Anspruch.
Wo hat die Logis Suisse AG Baurechte?
Aktuell haben wir insgesamt sieben Baurechte: In den Kantonen Schaffhausen, Baselland und Bern je zwei sowie eines im Kanton Aargau.
Die Logis Suisse setzt auf Grossprojekte und dabei auf die Zusammenarbeit mit Wohnbaugenossenschaften. Sucht die Logis Suisse zurzeit nach genossenschaftlichen Partnern für ein Projekt?
Wir sehen uns als treibende Kraft des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Die Gemeinnützigkeit mit preisgünstigen Mieten und unser Commitment hinsichtlich sozialer und ökologischer Nachhaltigkeit stehen bei uns im Vordergrund. Der Weg zu diesem übergeordneten Ziel führt zu unterschiedlichen Zusammenarbeitsmodellen.
Wir sind professionell aufgestellt, verfügen über viel Know-how in Arealentwicklungen und in der Zusammenarbeit mit weniger erfahrenen gemeinnützigen Bauträgern. Und wir sind in der Lage, grössere Entwicklungen in einer frühen Phase anzustossen. So geschehen mitten in Kriens, wo wir 2017 ein 38’000 m2 grosses Grundstück erwerben konnten und dieses bis zu einem rechtskräftigen Bebauungsplan entwickelt haben. Kürzlich haben wir die Projektentwicklungsvereinbarung mit unseren gemeinnützigen Partnern ABL, EBG und GEWOK für das Bell-Areal in Kriens unterzeichnet. Die ersten Monate der Zusammenarbeit verliefen hervorragend, und es macht grosse Freude zu spüren, dass alle mit Elan und Engagement am gleichen Strick ziehen. Weitere Projekte für eine mögliche Zusammenarbeit sind noch nicht spruchreif.
Visualisierung des Projekts auf dem Bell-Areal in Kriens, einer Kooperation zwischen der Logis Suisse AG mit anderen gemeinnützigen Partnern
Geht also Kooperation vor Konkurrenz?
Wir sichern die Grundstücke und entwickeln in der Anfangsphase über mehrere Jahre hinweg zwar meistens allein. Sobald eine gewisse Planungssicherheit besteht und die meisten Entwicklungsrisiken abgebaut sind, werden solche Projekte auch für weniger erfahrene gemeinnützige Bauträger fassbar. Dann nehmen wir gemeinnützige Partner mit an Bord und entwickeln diese Projekte gemeinsam weiter – bis hin zum Betrieb und darüber hinaus. Also ja, Kooperation steht bei uns im Vordergrund.
Erklärtes Ziel sind mindestens 100 neue Wohnungen pro Jahr. Ist die Logis Suisse trotz des überhitzten Immobilienmarktes auf Kurs?
Ja, wir übertreffen diese Zielsetzung. Über die nächsten sechs bis acht Jahre werden wir ein Wachstum von etwa 140 neuen Wohnungen pro Jahr realisieren. Wobei das Ziel von 100 Wohnungen keine harte Vorgabe ist: Uns ist wichtig, dass wir qualitativ wachsen und mit unserem Wachstum unseren Zweck erfüllen können.
Zurzeit wachsen wir noch auf der Basis des ursprünglich aufgenommenen Aktienkapitals und geben auch viele Wohnungen wie etwa in Pratteln an gemeinnützige Bauträger weiter. Auch beim Bell-Areal haben wir wie erwähnt drei gemeinnützige Partner an Bord geholt, die einen Grossteil der entstehenden Wohnungen übernehmen werden. Das drosselt zwar unser Wachstum, erlaubt es uns aber, Kapital für weitere Projekte zurückzugewinnen.
Wie sieht – angesichts der demografischen Veränderungen – der Wohnungsmix bei den aktuellen Projekten aus?
Wir beobachten die demografischen Entwicklungen sehr genau und lassen diese Erkenntnisse regelmässig in unsere Portfoliostrategie einfliessen. Dies hat im vergangenen Jahr dazu geführt, dass wir den Wohnungsmix anpasst haben und den Anteil an kleineren Wohnungen seither stärker gewichten. Darüber hinaus haben wir analysiert, wie viele hindernisfreie Wohnungen wir im Portfolio haben und was zu tun ist, damit Menschen auch im fortgeschrittenen Alter in ihren Wohnungen bleiben können. Unser Ziel ist es, unter anderem den Anteil an hindernisfreiem Wohnraum stetig zu steigern.
Nebst der Demografie beschäftigen uns aber die klimatischen Veränderungen und weitere Themen, die bei der strukturierten Betrachtung alle drei Jahre eine wichtige Rolle spielen.
Spielen Zielgruppen wie 65plus bei der Planung eine Rolle?
Weniger im Sinne eines spezifischen Projekts, sondern in der Art, wie wir handeln: Das reicht von Anpassungen beim Wohnungsmix bis hin zu Erstvermietungsprozessen, die wir persönlicher und analoger gestalten. Wie lange Wohnungen ausgeschrieben werden, stimmen wir ebenfalls auf die Bedürfnisse dieser Zielgruppe ab. Das bedeutet zwar Mehraufwand und auch etwas Geduld, bis der Mietermix stimmt – aber es lohnt sich: In Neuenhof haben wir so die Vorgabe von 30 % älterer Mietenden erreicht.
Die Bewohnenden der Logis-Liegenschaften sind keine Mitglieder, wie dies bei den Wohnbaugenossenschaften (meist) der Fall ist. Werden die Mieter:innen dennoch – durch Partizipation oder andere Prozesse – einbezogen?
Die Menschen suchen bei uns primär preisgünstigen Wohnraum und Wohnsicherheit. Dennoch versuchen wir mit verschiedenen Massnahmen, lebendige Nachbarschaften zu fördern. Um die Bedürfnisse abzuholen und auch um die Bereitschaft der Bewohnenden, etwas beizutragen, in Erfahrung zu bringen, haben wir eine Mieterumfrage durchgeführt. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse fliessen nun direkt in unsere Arbeit ein.
Ein Ansatz ist, gemeinschaftlich nutzbare Innen- und Aussenräume zu schaffen, die von den Bewohnenden mitgestaltet und angeeignet werden können. Auch unterstützen wir sie dabei, sich nachbarschaftlich zu organisieren. Wer sich engagieren möchte, wird aktiv eingebunden und kann Verantwortung übernehmen. Wir wollen aber niemanden ausschliessen, der aufgrund seiner Lebenssituation keine Ressourcen für Gemeinschaftsarbeit und Partizipation hat.
Bei grösseren Projekten betrauen wir externe Fachleute mit soziokulturellen Aufgaben. Dabei geht es auch um Flächen, die partizipativ mitgestaltet und anschliessend in die Verantwortung der Siedlungsgemeinschaft übergeben werden.
Und was ist die Motivation der Logis Suisse dahinter?
Wir sind überzeugt, dass dies zur sozialen Nachhaltigkeit beiträgt. Und auch aus finanzieller Sicht zahlt es sich aus, wenn wir treue Mieterinnen und Mieter und damit deutlich weniger Fluktuation haben.
Die Logis Suisse saniert nach Möglichkeit in bewohntem Zustand (Beispiel Brisgistrasse in Baden). Wie wirkt sich das auf die Kosten und auch auf den zusätzlichen organisatorischen Aufwand aus?
Das ist gerade eine politisch und gesellschaftlich heiss diskutierte Frage. Die Logis Suisse AG führt ihre Gesamtsanierungen in der Regel in bewohntem Zustand durch. Ob bewohnt oder unbewohnt saniert wird, entscheiden wir projektspezifisch. Der Sanierungsumfang der beiden Liegenschaften an der Brisgistrasse ist gross: Küche, Bad, Leitungen, Erdbebenertüchtigung, Schadstoffsanierung und die hindernisfreie Erschliessung. Zu Beginn wurden Kosten und Dauer sowie Chancen und Risiken beider Varianten sorgfältig gegeneinander abgewogen. Und obwohl die Kosten rund 10 % höher ausfallen, mehr kommuniziert werden muss, wegen dem strangweisen Vorgehen auch mit einer längeren Bauzeit zu rechnen ist und diverse Provisorien sowie eine Rezeption als Anlaufstelle für die Bewohnenden bereitgestellt werden müssen, haben wir uns für die «bewohnte» Variante entschieden. Der Grund ist simpel: So hat die bestehende Mieterschaft Wohnsicherheit und kann weiterhin in ihrem vertrauten Umfeld bleiben.
Die Logis Suisse hat sich der Nachhaltigkeit verschrieben. Gibt es einen Absenkungspfad zu Netto-Null?
Die Logis Suisse AG hat sich zu ihrem 50. Geburtstag eine Nachhaltigkeitsstrategie «geschenkt». Schon vorher hatten die Aspekte der Nachhaltigkeit einen grossen Stellenwert, aber wir haben weder systematisch gemessen noch aktiv kommuniziert. Mit der formulierten Strategie haben wir uns nun auch einen Absenkpfad Richtung Netto-Null bis 2050 oder früher zum Ziel gesetzt. Das bedeutet, dass wir wo möglich auch vorzeitig aus der fossilen Energieversorgung aussteigen und die graue Energie bei unseren Bauvorhaben minimieren. Wir verfügen nun über Tools, mit denen wir nicht nur messen, sondern auch steuern können. Dies haben wir auch in unserem neusten Geschäftsbericht zum Thema gemacht.
Wie hoch ist der Anteil erneuerbarer Energie an der Energie-Versorgung über das ganze Portfolio?
Zurzeit liegen wir bei etwa einem Viertel erneuerbare Energien. Doch dieser Anteil wird sich zeitnah erhöhen, auch durch unsere neuen Projekte, die von Anfang an auf diese Energieträger setzen.
Bei den Bestandsbauten sind wir jedoch nicht selten in einem Zielkonflikt: Einerseits wollen wir, dass unsere Wohnungen preisgünstig und bezahlbar bleiben, andererseits wollen wir unseren CO2-Ausstoss schnell senken. Aber mit einem vorgezogenen Heizungsaustausch ist es meist nicht getan; wir müssen im Gleichschritt auch unsere Gebäude ertüchtigen. Dabei ist entscheidend, dass die Amortisation dieser vorgezogenen Investitionen in einem ausgeglichenen und nachhaltigen Ertragsverhältnis stehen.
Aus der Sicht einer Organisation, die in verschiedenen Kantonen – mit verschiedenen Förderhaltungen und Baugesetzen konfrontiert – tätig ist: Was können zum Beispiel die Kantone Aargau und Zürich voneinander lernen?
Das ist eine komplexe Frage, welche ich nicht allumfassend beantworten kann: Wir sind föderalistisch unterwegs. In Sachen Wohnungspolitik gibt es zum Beispiel übergeordnet interessante Bemühungen des Bundesamtes für Wohnungswesen BWO zum Beispiel mit dem «Baukasten Preisgünstiger Wohnraum» – ein Baukasten für Städte und Gemeinden mit zehn Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum und erfolgreichen Beispielen aus der Praxis.
Ein paar Eckdaten zur Logis Suisse AG (Stand 31. Dezember 2025)
> Im Mai 1973 als gemeinnützige Aktiengesellschaft gegründet
> Aktienkapital: CHF 105 Mio.
> 3343 Wohnungen in 87 Siedlungen (davon 672 Whg. im Kt. Zürich und 892 Whg. im Kt. Aargau)
> Siedlungen in den Kantonen Bern, Baselland, Luzern, Aargau, St. Gallen, Schaffhausen, Thurgau und Zürich
> Anlagewert: CHF 1,1 Mia.
> Investitionsvolumen/Projekte im Bau: CHF 1,1 Mia.
