Eine mustergültige Sanierung und Aufstockung der Baugenossenschaft Zurlinden

In ihrer 100-jährigen Geschichte hat sich die Unternehmer-Baugenossenschaft Zurlinden nicht nur hohe Ziele, sondern schon einige Meilensteine gesetzt, so etwa architektonisch, im Bereich Holzbau oder beim selbst auferlegten Ziel, die CO2-Emissionen bei Bau und Betrieb der über 2100 Wohnungen bis 2035 auf null zu senken. Das jüngste Beispiel konnte Ende Januar in Zürich-Albisrieden begutachtet werden, als Wohnbaugenossenschaften Zürich mit der BG Zurlinden zur Besichtigung einlud.

Die vier zweigeschossigen Mehrfamilienhäuser mit 16 Wohnungen in der Bockhornstrasse sind Teil einer Siedlung mit insgesamt 29 Häusern bzw. 148 Wohnungen aus den frühen 1950er-Jahren. Zwar war hier ursprünglich ein Ersatzneubau geplant, aber die ersten Untersuchungen im Jahr 2022 zeigten, dass die Gebäudesubstanz noch intakt war. Also entschied sich die Baugenossenschaft, die Häuser zu sanieren und gleichzeitig im Holzelementbau um ein Voll- und ein Dachgeschoss aufzustocken. Später stellte sich aber heraus, dass dies aufgrund baurechtlicher Hürden nur bei einem der beiden Gebäude möglich war – doch dazu später mehr. Bei den bestehenden Wohnungen wurden Nasszellen und Küchen saniert und anschliessend die ganze Fassade gedämmt.

Die erhaltenswerte, ausbaufähige Substanz und der ökologische Fussabdruck
Zurlinden-Präsident Stefan Kälin und CEO Kaspar Niederberger wiesen auch darauf hin, dass das selbstauferlegte 2000-Watt-Ziel Konsequenzen beim Bau habe: allen voran einfache Grundrisse, Energieerzeugung vor Ort und eine Reduktion der Mobilität. Wenn keine Tiefgarage gebaut und den Autos auch oberirdisch kein Platz eingeräumt wird, sinkt der CO2-Anteil beim Verkehr gegenüber dem Betrieb auf rund die Hälfte. Lang- fristig will die Genossenschaft die CO2-Betriebsemissionen auf null senken. Den Absenkpfad dafür hat sie – trotz oder gerade wegen der zahlreichen künftigen Erneuerungen – bereits festgeschrieben.
Eine möglichst geringe Eingriffstiefe bei der Sanierung einer Liegenschaft spare also sehr viel CO2 ein. So geschehen beim «Pilotprojekt» an der Bockhornstrasse, bei dem ausserdem für die Aufstockung von Haus 5+7 vorgefertigte Holzelemente zum Einsatz kamen. Gleichzeitig wurde die in die Jahre gekommene Heizanlage durch Erdsonden-Wärmepumpen ersetzt. Und um für deren Betrieb einen möglichst hohen Selbstversorgungsgrad zu erreichen, wurden die Dächer vollflächig mit Photovoltaik-Elementen belegt.

Klein, aber fein und äusserst günstig
Da in den bestehenden Stockwerken auf Veränderungen bei den Grundrissen verzichtet wurde, sind die Wohnungen so gross wie ehedem und – trotz gründlicher Sanierung – immer noch günstig. Kostete eine 78 m² grosse 4,5-Zimmerwohnung vorher 1060 Franken, beträgt ihre Miete nun 1440 Franken, die durch Aufstockung dazugewonnenen 3,5-Zimmerwohnungen mit 81 m² kosten 2050 Franken monatlich. Dies alles in Kostenmiete und ohne Subventionen.

Eine Blaupause für die Zukunft?
Gerne hätte man auch das zweite Gebäude (Haus 9+11) aufgestockt. Dies scheiterte an baurechtlichen Vorgaben, da dort das Untergeschoss, in dem sich hauptsächlich Keller befinden, bedingt durch die Hanglage bereits als Vollgeschoss galt und somit kein ausreichendes Ausnützungspotenzial für eine Aufstockung vorhanden war. Stefan Kälin fügte an, dass die Baugenossenschaft Zurlinden bei ihrem Altbestand – rund 1000 Wohnungen – ein Verdichtungspotenzial von etwa 300 Wohnungen ausgemacht habe, vorausgesetzt, die Zonenordnung bzw. die Topografie lasse dies zu. So hofft die Genossenschaft, dass die kommende Bau- und Zonenordnung 2028 künftig mehr Verdichtungsmöglichkeiten bieten wird.