Können wir in der Wohnbaupolitik neutral sein?
(Bild v.l.n.r.: Bruna Campanello, Marcel Koller und Elisabeth Mäder)
Um das Thema «Wohnbaupolitik» und die Art des Engagements von Wohnbaugenossenschaften Zürich, aber auch das seiner Mitglieder im Rahmen des eben erschienenen Jahresberichts 2025 zu vertiefen, lud der Regionalverband drei Vertretende von grossen Wohnbaugenossenschaften zum Gespräch ein. Alle drei haben eines gemeinsam: Sie besitzen nicht nur in der Stadt Zürich, sondern auch in mehreren Agglomerationsgemeinden und auf dem Land kleinere und grössere Siedlungen.
Bruna Campanello, Präsidentin der bahoge Wohnbaugenossenschaft als Fürsprecherin, Elisabeth Mäder, Vizepräsidentin der Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich wsgz als kritische Stimme, und dazwischen Martin Koller, Vizepräsident der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Limmattal GBL, tauschten sich in der zweiten Dezemberwoche 2025 angeregt aus – dies vor dem Hintergrund der verlorenen Abstimmung über das kantonale Vorkaufsrecht für Gemeinden und dem deutlichen Ja zum Gestaltungsplan Seebahn-Höfe in der Stadt Zürich.
Das Thema «Wohnungsnot» beziehungsweise die Knappheit ist wie in den 20er-, 50er- und 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts heute wieder ganz oben auf der politischen Agenda – aber auch in den Medien und in den Köpfen der Bürger:innen. Wohnbaugenossenschaften haben sich selbst der Schaffung von gutem und günstigem Wohnraum verschrieben. Sie sind es, die bezahlbare Lösungen bringen. Gleichzeitig findet sich die Formulierung der «konfessionellen und politischen Neutralität» in den Statuten zahlreicher gemeinnütziger Wohnbauträger, so auch bei den hier Teilnehmenden.
Wenn ihr nun seht, wie «die Politik» das Kernthema der gemeinnützigen Wohnbauträger vereinnahmt, was geht euch dabei durch den Kopf?
Bruna Campanello (BC): Die bahoge hat diese «politische und konfessionelle Neutralität» zwar in ihren Statuten. Aber das heisst nicht, dass wir uns nicht zu wohnbaupolitischen Fragen äussern. Diese Formulierung bedeutet für uns, dass wir nicht an eine Partei – oder wenn die SP, die AL oder die SVP etwas sagt –, nicht an eine Parole gebunden sind. Wir sind offen für alle politischen Ausrichtungen.
Wir äussern uns zu wohnbaupolitischen Fragen, geben auf Flyern und in unserem Newsletter Empfehlungen ab oder haben auch schon einem Initiativ-Komitee etwas gespendet, nachdem es zuvor im Vorstand diskutiert wurde. Das entspringt unserer Geschichte. Die bahoge wurde 1948 gegründet und war von Anfang an stark gewerkschaftlich geprägt. Dieser rote Faden hat sich durchgezogen. Darum nehmen wir, wenn es um wohnbaupolitische Anliegen geht, auch Stellung.
Martin Koller (MK): Das ist bei uns nicht anders. Die GBL wurde am Anfang des 20. Jahrhunderts von der damals eigenständigen Gemeinde Albisrieden, also im Prinzip von Politikern, gegründet. Wir haben – wie im Falle von Fake-News – immer wieder öffentliche Gegendarstellungen abgegeben und geschaut, dass wir bei wohnbaupolitischen Themen ebenfalls zu Wort kommen. Wir engagieren uns dabei nicht parteipolitisch, sondern sachpolitisch. Und damit wollen wir in den Medien auch vertreten sein. Schliesslich gelangen Swiss Prime Site und andere Immobilienkonzerne an die Medien. Über uns wird einfach geschrieben, aber angefragt werden wir nicht.
Elisabeth Mäder (EM): Wir sind eine bürgerlich-liberale Genossenschaft, welche 1944 gegründet wurde. Wir geben keine Stellungnahmen oder Abstimmungsempfehlungen ab, wir äussern uns nicht. Dementsprechend diskutieren wir an unseren Vorstandssitzungen keine politischen Vorlagen, vielleicht anschliessend bei einem gemütlichen Zusammensein.
Ist es nicht ärgerlich, dass das Gebiet, auf dem die Wohnbaugenossenschaften seit mehr als 100 Jahren die Kernkompetenz haben, nämlich die Erstellung und der Unterhalt von günstigem Wohnraum, von Parteien vereinnahmt wird? Kann man da neutral bleiben?
MK: Neutral ist für mich sowieso ein Unwort. Neutral ist man eigentlich nie. Man hält sich heraus, ist dann aber auch nicht neutral. Man bezieht ja doch Position für das eine oder das andere. Wir sollten uns in der Öffentlichkeit deutlich hörbar äussern. Wie zum Beispiel Eva Herzog, die dann und wann ein starkes Statement abgibt.
BC: Die Frage ist falsch gestellt. Ich habe mir die Vorlagen der nächsten Abstimmung, die voraussichtlich am 14. Juni 2026 auf uns zukommen, angeschaut. Es zeigt, wie dringlich das Thema ist, wo der Verband wesentlich mehr machen sollte. Aber ich finde es wenig sinnvoll, sich bei zwei Initiativen zu engagieren. Man sollte die Kräfte mit kollektiver Intelligenz bündeln, auch gemeinsam mit Verbänden und Parteien, denn ohne Parteien geht es nicht. Und mit «gemeinsam» meine ich, dass der Verband versuchen sollte, die einzelnen Wohnbaugenossenschaften auf dem Weg mitzunehmen. Und wir dürfen nicht vergessen: Voraussichtlich kommt 2026 auch die Abstimmung zur SVP-Nachhaltigkeitsinitiative. Dort werden das Wohnen und der Dichtestress auch Thema sein. Ich gehe davon aus, dass man in diesem Zusammenhang auch die Genossenschaften wieder unter die Lupe nehmen wird. Dazu müssen wir auch Antworten finden.
Dabei ist der Verband auf Informationen von seinen Mitgliedern angewiesen, um bei Presseanfragen fundiert Auskunft darüber geben zu können, was die Wohnbaugenossenschaften als Ganzes bei der Wohnraumversorgung bereits leisten.
MK: Die Problematik ist, dass wir momentan in einer Flut von Initiativen versinken, alle mit unsäglichen Titeln, bei denen die Bevölkerung gar nicht mehr nachvollziehen kann, worum es eigentlich geht.
EM: Dem kann ich mich anschliessen. Hinzu kommt, dass die Parteien dann mit irgendwelchen Schlagworten arbeiten, die einen auf die falsche Fährte führen, wenn man das Abstimmungsbüchlein nicht zu Ende liest. Es wird erwartet, dass sich die Leute engagieren, an der Politik teilnehmen. Aber sie werden so überflutet, dass sie nicht mehr mitmachen. Das führt auch dazu, dass kaum mehr genügend Personen für die Behördentätigkeit motiviert werden können.
BC: In der Vergangenheit haben einzelne Wohnbaugenossenschaften (drei in zwölf Jahren, Anm. der Red.) ein paar Dinge nicht so gut gemacht. Diese Fälle sind von den Medien so gepusht worden (in weit über 100 Artikeln), dass der Eindruck vermittelt wurde, alle Wohnbaugenossenschaften seien inkompetent, hätten die Governance nicht im Griff und so weiter. Das ist für mich kaum auszuhalten. Denn wir geben alles, um fair zu handeln, innovativ zu sein, das Gemeinschaftsleben zu fördern. Und dann wird die ganze Branche – das ist schon länger so – durch den Dreck gezogen. Da habe ich das Gefühl, dass wir gemeinsam mehr tun müssen, um unsere Leistungen ins richtige Licht zu rücken.
Kommen wir zurück auf die künftige Art, wie wir uns politisch engagieren können: Bei der Vorkaufsrecht-Initiative hat der Verband ja mit Parteien bis in die Mitte ein Komitee gebildet. Würde es unsere «Neutralität» verletzen, wenn wir für eine Initiative nur mit einer Partei zusammenspannen würden, die dieselbe Idee hatte?
MK: Das ist eine Gratwanderung. Es kommt wahrscheinlich auf das Thema an. Beim Vorkaufsrecht haben wir im Vorstand längere Diskussionen darüber geführt, ob wir uns engagieren sollen. Wir haben uns dann dazu entschlossen, den Mietern den Kampagnen- Flyer auf all unseren Kanälen zuzuschicken, da das Vorkaufsrecht ein Fachinstrument gewesen wäre, welches die Gemeinden dank Kann-Formulierung hätten nutzen können oder nicht. Aber es gibt sicher andere Themen, die kritischer wären.
EM: Die Frage ist auch, ob es uns negativ ausgelegt werden könnte, wenn wir uns bei einer Abstimmung engagieren und bei einer anderen nicht. Das finde ich heikel.
Müssten wir dafür Kriterien bestimmen und diese transparent kommunizieren?
EM: Ja. MK: Wenn es ein Kernthema der Genossenschaften betrifft, muss man sich überlegen, wie und mit wem man Kräfte bündeln soll.
BC: Gute Vorschläge können von jeder Seite kommen. Wenn das Anliegen unseren Auftrag betrifft, müssen wir mit Parteien zusammenarbeiten.
Wenn man nicht mitgestaltet, wird man zum Spielball, und man muss unter den bestehenden Bedingungen, die für die gemeinnützige Branche nicht optimal sind, arbeiten. Apropos Spielball und weil die vier hängigen Initiativen erwähnt wurden: Die aktuelle Wohneigentumsförderungs-Initiative des HEV hätte, würde sie im Juni 2026 angenommen, einschneidende Konsequenzen für gemeinnützige Bauträger, die in irgendeiner Form staatlich «gefördert» werden. Die Initiative verlangt, dass 50 % der dadurch entstehenden Wohnungen als Wohneigentum auf den Markt kommen müssen.
Dazu ein Beispiel: Wenn eine Wohnbaugenossenschaft auf Baurechtsland 100 alte Wohnungen durch 150 neue ersetzen würde, müsste sie – nach der vom HEV konkret vorgeschlagenen Gesetzesänderung – 75 Wohnungen für Wohneigentum abgeben, hätte also weniger als zuvor. Wäre dies ein guter Grund, sich als Wohnbaugenossenschaft vor der Abstimmung wohnbaupolitisch zu engagieren?
MK: Wir haben uns noch nicht im Detail mit dieser Vorlage befasst. Aber wenn dies so eintrifft, dann wäre das ein grosser Eingriff in
die Autonomie der Wohnbaugenossenschaften. Wir müssten uns überlegen, ob sich das – im Sinne des Genossenschaftsziels – für uns noch lohnt. Und man müsste sich schon stark überlegen, wie man sich hier engagiert. Kommt hinzu, dass in unseren Statuten kein Eigentumswohnbau vorgesehen ist.
EM: Die Wohneigentümer würden dann, zusammen mit den Genossenschaften, in der gleichen Überbauung wohnen. Da würde ich mich schon fragen, ob so etwas nebeneinander existieren kann.
MK: Ich sehe auch ein Problem, wenn es ein Mehrfamilienhaus wäre. Unten wohnen die einfachen Genossenschafter und die obersten Wohnungen wären dann wohl dem Eigentum vorbehalten. Ich sähe auch Probleme bei der Bewirtschaftung solcher Liegenschaften.
BC: Zurück zur Frage des Engagements: Das wäre ein sehr klares Ja. Die Vorlage wäre auch mit unseren Statuten nicht vereinbar. Diese Vorlage wird – als Chance für den Mittelstand – wieder einmal sehr schön verpackt. Doch es wäre ein Eingriff in unsere Autonomie.
Es könnte auch zu einer Baublockade führen, wenn man zwar die Arbeit für die Planung und den Bau hätte, aber die Wohnungen abgeben müsste. (Alle drei Gesprächsteilnehmer:innen bejahen.)
Die wsgz in Seegräben und die bahoge in Elsau hatten im Zusammenhang mit Bauprojekten Gespräche mit den Gemeinden, der Politik und der Verwaltung und letztlich mit dem Stimmvolk, den Bürgerinnen und Bürgern vor Ort. Berührungspunkte mit der «Politik» sind eigentlich unvermeidbar?
EM: Die Gemeinde Seegräben wollte mit einer Wohnbaugenossenschaft bauen und das Land im Baurecht vergeben. Für die Variante Baurecht fanden sich keine interessierten Genossenschaften. Die wsgz meldete ihr Interesse für einen Landkauf an und bekam nach intensiven Gesprächen mit dem Gemeinderat und der Bevölkerung den Zuschlag für den Kauf des Grundstücks. Die Zusammenarbeit gestaltet sich mit der Gemeinde Seegräben, aber auch mit den Nachbarn sehr gut und konstruktiv. Es entstehen Familienwohnungen, aber auch Wohnungen für Personen, die sich gerne beim Wohnraum verkleinern möchten. Die Gemeinde wollte nicht selber bauen. Ich frage mich auch, ob es wirklich die Aufgabe einer Gemeinde ist, günstigen Wohnraum zu bauen.
BC: Wir bauen in Elsau zusammen mit einer Familien-AG 192 Wohnungen. Wir waren an der dortigen Informationsversammlung, an der es Stimmen gab, die Sorge hatten, jetzt kämen mehr Sozialfälle nach Elsau– nur weil jemand auf unserer Website gelesen hatte, dass wir auch einen Solidaritätsfonds für Notlagen führen. Es braucht viel Energie und Geduld in der Überzeugungsarbeit. Aber mich kann man auch nicht von heute auf morgen von etwas überzeugen.
MK: Das ist auch in der Stadt nicht anders. Die GBL hat auch Baurechte. Und wenn wir ein Baurecht verlängern wollen, geht das in den Zürcher Gemeinderat. Da tauchen Fragen auf, beispielsweise zu welchen Bedingungen verlängert werden oder ob die Stadt das Land nicht zurücknehmen soll. In einem Fall wurde fast ein Jahr mit dem Denkmalschutz unter anderem darüber diskutiert, ob in einem sanierungsbedürftigen Hochhaus die Küchen erhalten werden müssen, damit man sieht, wie vor 50 Jahren Küchen eingerichtet wurden.
EM: Das braucht unglaublich viele Ressourcen und verursacht Kosten. Und es verteuert den Wohnraum.
Darum nochmals zurück zur Neutralität und zu einem möglichen, pragmatisch-neutralen Ansatz, um beispielsweise die Gesetzeslage auch für Wohnbaugenossenschaften zu verbessern: In den rund 71’000 gemeinnützigen Wohnungen unserer Mitglieder im Kanton Zürich leben ca. 155’000 bis 180’000 Menschen. Davon sind etwa 60’000 bis 75’000 stimmberechtigt. Könnte der Verband zusammen mit seinen Mitgliedern und ihren Bewohnenden eine eigenständige wohnpolitische Kraft werden?
MK: Man kann informativ auf die Bewohnenden einwirken. Aber ob es dann den Effekt hat, dass sie so abstimmen? Ich stelle einfach immer wieder eine grosse Stimmabstinenz fest, z. B. wenn die Leute sich vom Thema überfordert oder schlicht nicht betroffen fühlen. «Ich habe ja meine Wohnung, und da bleibe ich.» Aber vielleicht kann man sie schon dadurch aktivieren, indem man ihnen die wichtigen Informationen vermittelt.
BC: Ob wir das selber machen würden, ist für mich nicht die Frage. Auch aufgrund meiner Erfahrung bei Initiativen der UNIA weiss ich, dass es trotz 200’000 Mitgliedern nicht so einfach ist. Aber wir können etwas zünden. Danach brauchen wir Allianzen. Wir müssen unsere Argumente in der Diskussion schärfen und Brücken bauen.
EM: Ich bin nicht sicher, ob das bei uns so gut ankäme. Zum einen müssten wir Ressourcen dafür bereitstellen. Und zum anderen wäre das für unsere Mieter ungewohnt. Wir haben engen Kontakt mit unseren Bewohnenden. Ich denke nicht, dass sie das schätzen würden.
MK: Im Prinzip ist der Verband ja eine wohnpolitische Partei. Aber es ist auch so, dass wir unseren Genossenschaftsmitgliedern immer wieder soziale Themen oder unsere Nachhaltigkeitsziele näherbringen.
BC: Womit ich einverstanden bin, ist, dass wir als Wohnbaugenossenschaften und ihr als Verband eine gewichtige Stimme sein sollten. Wie wir selber etwas lancieren oder mehr Gewicht bei der Formulierung der Anliegen bekommen, weiss ich aber nicht.
Seht ihr abseits von der Politik Möglichkeiten, weiter zu wachsen?
EM: Unsere Genossenschaft ist in einer Phase, in der wir in erster Linie auf Sanierungen und Ersatzbauten – da entsteht auch zusätzlicher Wohnraum – fokussiert sind. Natürlich wird uns hin und wieder etwas angeboten. Aber wir konzentrieren uns im Moment auf unseren Bestand. Was in 15 Jahren ist, sehen wir dann.
BC: Wir sind ebenfalls in einem Erneuerungszyklus. Wenn wir wachsen, dann zurzeit nur durch Arrondierung, nicht weil wir uns scheuen würden, mit politischen Kräften zu sprechen.
MK: Wir haben ebenfalls eine Gesamtplanung dafür, was wir mit unseren Liegenschaften unternehmen wollen. Und wir können nicht jeden Preis für Land oder Liegenschaften bezahlen. Wir wollen das, was wir haben, nicht riskieren.
Ein paar Fakten zu den Wohnbaugenossenschaften, welche die Gesprächspartner:innen repräsentieren:
Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Zürich wsgz
1944 gegründet – 1090 Wohnungen in Zürich und 12 weiteren Zürcher Gemeinden sowie in Niederlenz AG – ca. 2600 Bewohnende
Gemeinnützige Baugenossenschaft Limmattal GBL
1929 gegründet – 1631 Wohnungen in Zürich und 4 Agglomerationsgemeinden – ca. 3500 Bewohnende
bahoge Wohnbaugenossenschaft
1948 gegründet – mehr als 1000 Wohnungen in Zürich und 8 weiteren Gemeinden – ca. 3000 Bewohnende