Mit Klarheit zu Entscheidungen, die Bestand haben
Die Eisenbahner-Baugenossenschaft Winterthur fand durch die Ergebnisse eines Liegenschaftenchecks und darauf aufbauende Entwicklungsszenarien den richtigen Weg für ihre Siedlung Endliker. Warum der Fall spannend ist? Weil er aufzeigt, wie eine unabhängige Analyse durch den Verband eine Entscheidungsfindung im Vorstand unterstützen kann. Denn viele Bauträger stehen vor strategischen Entscheidungen rund um die Themen Sanieren, Ersetzen oder Weiterentwickeln. Eine klare Faktenbasis bietet eine fundierte Diskussionsgrundlage und ermöglicht Entscheidungen, die über Jahre bestehen.
Viele gemeinnützige Wohnbauten in der Schweiz stammen aus der Zeit zwischen 1920 und 1970. Heute stehen zahlreiche dieser Liegenschaften vor grundlegenden Fragen: sanieren, ersetzen oder weiterentwickeln? Solche Entscheide sind anspruchsvoll – weil die Zeit drängt, weil die Optionen vielfältig sind, die Vorschriften und Regelungen ebenso und weil die Diskussionen um die beste Lösung oftmals emotional geführt werden.
Vor einer ähnlichen Situation stand die Eisenbahner-Baugenossenschaft Winterthur (EBGW) mit ihrer Liegenschaft Endliker im Jahr 2020. Der achtgeschossige Wohnblock wies einen Sanierungsbedarf auf, primär in den Fallsträngen und Bädern. Gleichzeitig eröffnete ein privater Gestaltungsplan die Möglichkeit, die Wohnfläche durch Ersatzneubauten um rund ein Viertel zu erhöhen. Der Vorstand verlagerte den Fokus gerade vermehrt auf strategische Themen und suchte Orientierung. «Wir brauchten Klarheit, um überhaupt entscheiden zu können», erinnert sich Präsident Lukas Gerosa. «Der Zeitdruck hat die Situation zusätzlich verschärft.»
Eine fundierte Entscheidungsgrundlage
Über Weiterbildungsangebote kam der Vorstand mit dem Beratungsangebot von Wohnbaugenossenschaften Zürich in Kontakt. «Uns war wichtig, eine unabhängige Aussensicht zu erhalten – mit fachlicher Erfahrung und Verständnis für genossenschaftliche Prozesse», sagt Vorstandsmitglied Raphael Rigling.
Der Verband führte einen umfassenden Liegenschaftencheck durch. Dieser analysiert nicht nur den baulichen Zustand, sondern auch Standort, Markt, Bewohnendenstruktur, Entwicklungspotenzial, Finanzen und Organisation. Die Ergebnisse bestätigten den Handlungsbedarf – und eröffneten neue Perspektiven. Der eigentliche Wendepunkt folgte mit der Ausarbeitung von vier Entwicklungsszenarien, die die Ergebnisse des Liegenschaftenchecks aufgriffen und die verschiedenen Szenarien miteinander verglich. Sie reichten von der werterhaltenden Instandsetzung über Optimierungs- und Erweiterungsmöglichkeiten bis zum vollständigen Ersatzneubau. Jedes Szenario wurde in Bezug auf Kosten, Nutzen, Chancen und Risiken sorgfältig geprüft. «Diese Szenarien waren für uns enorm wertvoll», so Gerosa. «Sie haben unsere Diskussionen versachlicht und bilden bis heute die Grundlage unserer strategischen Arbeit.»
Fakten statt Bauchgefühl
Die fundierten Analysen ermöglichten es dem Vorstand, gemeinsam und verantwortungsvoll zu entscheiden. «Wir konnten unseren Entscheid nachvollziehbar begründen – intern wie extern», ergänzt Rigling. Fragen zu Wohnungsmix, grauer Energie oder Ersatzneubau liessen sich faktenbasiert beantworten. Die individuelle Lösung für die EBGW war auf den ersten Blick so nicht erkennbar. Die Sanierung des achtgeschossigen Doppelmehrfamilienhauses kann ergänzt werden durch einen Teilersatzneubau. Dabei werden nur vier Wohnungen rückgebaut. Die Bilanz für die graue Energie bleibt dabei positiv, auch die Auswirkungen für die Bewohnenden ist geringer. Vor allem aber können strukturelle Defizite trotzt minimalem Eingriff in den Bestand behoben werden. Benötigte hindernisfreie Kleinwohnungen entstehen und ergänzen so den Wohnungsmix ideal. Der Entscheid für den Teilersatzneubau ist noch ausstehend und wird letztlich von der Generalversammlung gefällt.
Am Ende bleibt dennoch vor allem eines: das gute Gefühl, im Vorstand gemeinsam eine tragfähige Lösung erarbeitet zu haben, die in die Generalversammlung getragen und dort zur Entscheidung gestellt werden kann.
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Die Anforderungen an Vorstände gemeinnütziger Wohnbauträger steigen. Die Beratungsleistungen von Wohnbaugenossenschaften Zürich unterstützen dabei, Entscheidungen faktenbasiert und strategisch fundiert zu treffen.
Liegenschaftencheck: analysiert umfassend den Bestand aus einer unabhängigen Aussensicht
Entwicklungsszenarien: zeigt verschiedene Handlungsoptionen anhand eines vorgängigen Liegenschaftenchecks oder einer Portfolioanalyse auf
Portfolioanalyse: informiert rechtzeitig darüber, welche Erneuerungen wann anstehen.
Bauzustandsanalyse: bewertet im Sanierungsfall alle Bauteile und bereitet auf die Auftragsformulierung für die Baupartner vor
Angebotsanalyse: ermöglicht eine realistische und kritische Betrachtung bei Kaufoptionen und hilft, Risiken einschätzen.
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Kontakt:
Wohnbaugenossenschaften Zürich
Dominik Bastianello, Immobilien & Akquisition, E-Mail>, Tel. 043 204 06 35, Hofackerstrasse 32, 8032 Zürich