Nachhaltiges Wachstum bei Netz Genossenschaften
2022 hat Wohnbaugenossenschaften Zürich für kleinere und mittelgrosse gemeinnützige Wohnbauträger ein neues Dienstleistungszentrum ins Leben gerufen: Netz Genossenschaften übernimmt im Mandat die Verwaltung und Vermietung von Wohnungen um die mit strategischer Arbeit beschäftigten Entscheidungsgremien zu entlasten.
Inzwischen ist Netz Genossenschaften über die Startup-Phase hinausgewachsen und mit ihm die Mandate zur gemeinnützigen Verwaltung und Vermietung von Genossenschaftswohnungen. Zeit, bei Michael Schoch, dem Leiter von Netz Genossenschaften, nachzufragen.
Netz Genossenschaften ist inzwischen über die Startup-Phase hinaus. Habt ihr den Break-even erreicht?
Dank der Anschubfinanzierung von Stadt und Kanton konnten wir den Break-even erreichen. Da diese nun ausläuft, mussten wir unseren Stundenansatz von CHF 120 auf CHF 145 erhöhen, um finanziell nachhaltig zu funktionieren. Unser Ziel ist es, über ausreichend finanzielle Mittel zu verfügen, um die Kosten zu decken, die wichtigsten Innovationen mitgehen zu können und eine gewisse Handlungsreserve zu haben. Auch mit den neuen Ansätzen sind wir im Branchenvergleich ein sehr preiswerter Anbieter.
Wieviele Mandate – Genossenschaften bzw. Wohnungen – verwaltet ihr inzwischen?
Wir betreuen 13 Genossenschaftsmandate sowie ab 2026 ein Mandat für eine gemeinnützige Stiftung. Diese vereinen rund 1500 Wohnungen. Für die Genossenschaft für Gehörlosenhilfe GGHZ betreuen wir zudem ein rein gewerblich genutztes Gebäude, und auch die anderen Mandate beinhalten teilweise kleinere Gewerbeflächen.
Wie würdest du das typische Netz Genossenschaften-Mandat beschreiben?
Ein typisches Mandat gibt es bei uns nicht. Jeder gemeinnützige Wohnbauträger hat eine eigene, ausgeprägte Identität, individuelle Präferenzen und insbesondere spezifische Abläufe bei der Wohnungsvergabe. Zudem können sich die Prioritäten mit jedem Wechsel von Vorstandsmitgliedern wieder ändern. Diese Vielfalt ist bereichernd, führt im operativen Tagesgeschäft jedoch zu erhöhtem Koordinationsbedarf, komplexeren Anforderungen sowie zusätzlichem Aufwand und entsprechenden Kosten. Dennoch versuchen wir stets, eine gemeinsame Schnittmenge zu finden, um effizientere Standards zu etablieren.
Mehr Arbeit ist – vor allem, wenn man weiterhin nah an den Genossenschaftsmitgliedern sein will – auch personalintensiv. Wächst das Team entsprechend?
Mit dem Wachstum unserer Mandate wächst auch unser Team kontinuierlich mit. Die Herausforderung ist, dass wir aufgrund der Qualitätsansprüche in der Branche jeweils vor Beginn eines Mandats geeignete Teammitglieder rekrutieren können, sodass diese bis zum Start des Mandats möglichst eingearbeitet und mit den Besonderheiten der gemeinnützigen Branche vertraut sind.
Qualität lässt sich ja nicht so einfach skalieren. Wie findet Netz Genossenschaften die passende Verstärkung des Teams?
Unsere Teammitglieder und ihr Zusammenhalt sind der Schlüssel für eine gute Dienstleistung. Auch bei uns passieren Fehler. Entscheidend für uns intern ist jedoch nicht, wer dafür verantwortlich ist, sondern wie sich solche Fehler künftig vermeiden lassen.
Neben der sorgfältigen Auswahl neuer Teammitglieder investieren wir laufend in die interne und externe Weiterbildung. Ergänzend führen wir intern themenspezifische Workshops durch, bei welchen jedes Teammitglied einen wertvollen Beitrag leistet. Gemeinsam haben wir ein Managementhandbuch erarbeitet, das auch die Besonderheiten der jeweiligen Mandate berücksichtigt.
Den Fachkräftemangel spüren auch wir. Deshalb beginnen wir frühzeitig mit der Rekrutierung und nehmen neue Mandate nur an, wenn eine realistische Umsetzung gewährleistet ist. Bislang konnten wir passende Teammitglieder gewinnen, weil sinnstiftende Arbeit gefragt ist und wir dort, wo es sinnvoll ist, gezielt in die Digitalisierung investieren.
Was hat sich – ausser der Grösse – bei Netz Genossenschaften im Vergleich zum Start verändert?
Mit dem Wachstum des Teams wurde unser Fachwissen breiter und wir können inzwischen auch Ferienvertretungen einfacher sicherstellen.
Zu Beginn war unser Dienstleistungskatalog noch deutlich einfacher umschrieben. Inzwischen umfasst ein Bewirtschaftungsvertrag mindestens zwölf Seiten. Klarheit über die Organisation, die Verantwortlichkeiten und Entscheidungskompetenzen sowie eine präzise Abgrenzung zwischen Leistungen, die wir regulär erbringen und Projekten, die wir nur bei ausreichender Vorlaufzeit und verfügbaren Kapazitäten übernehmen können, ist für unsere Auftraggeber und Teammitglieder essenziell.
Welches sind die nächsten Schritte?
Während den Sommermonaten waren wir mit dem Onboarding eines neuen Mandats beschäftigt, mit dem wir kurzfristig beauftragt wurden. Im Herbst folgen die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen, anschliessend beginnen wir mit der Implementierung der Stiftung, die per Anfang 2026 zu uns stösst. Aufgrund des Wachstums haben wir parallel die entsprechenden Stellen ausgeschrieben, welche bis Ende Jahr besetzt werden müssen. Danach geht es weiter mit den Jahresabschlüssen und der Unterstützung bei der Durchführung der verschiedenen Generalversammlungen. Bei ausreichend Vorlaufzeit sind wir offen, ein nächstes Mandat per 01.07.2026 anzunehmen.
Netz Genossenschaften hat nun – auch als Teil des Regionalverbands Zürich – einen eigenen Webauftritt. Was bezweckt ihr mit www.netzgenossenschaften.ch?
Bisher verfügten wir über eine schlichte Unterseite auf der Website des Regionalverbands Zürich. Unsere Aktivitäten zur Steigerung der Bekanntheit blieben bewusst zurückhaltend. Die Website soll nun eine gewisse Eigenständigkeit dieses Dienstleistungsbereichs zeigen und ihn damit in der Branche auch ein wenig bekannter machen, ohne die gut funktionierenden Strukturen in den Wohnbaugenossenschaften zu konkurrenzieren.
Wenn sich jetzt jemand für diese Dienstleistungen interessiert, wo meldet sie oder er sich am besten?
Der Erstkontakt erfolgt idealerweise unkompliziert per Telefon oder E-Mail. Sobald der Bedarf geklärt und die erforderlichen Unterlagen gesichtet wurden, planen wir in der Regel ein vertiefendes Gespräch, entweder beim Wohnbauträger vor Ort oder bei uns im Büro. Das Gespräch kann bei Bedarf gerne auch im Beisein des gesamten Vorstands stattfinden.
