Ja zur Umsetzungsverordnung Preisgünstiger Wohnraum § 49b PBG

Der Zürcher Gemeinderat hat im September 2025 die Verordnung über die Umsetzung von § 49b des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (UmV § 49b PBG) verabschiedet. Die Verordnung regelt wer künftig in den preisgünstigen Wohnungen zu welchen Bedingungen leben darf. Wohnbaugenossenschaften Zürich unterstützt den jetzt vorliegenden Kompromiss.

Was regelt die Verordnung?

Gestützt auf § 49b PBG können die Gemeinden bei Aufzonungen und Gestaltungsplänen, die zu einer Mehrausnützung führen, Mindestanteile an preisgünstigen Wohnungen einfordern. Diese Wohnungen werden ohne staatliche Subventionen zur Kostenmiete angeboten – ein wichtiges Instrument für eine breitere Durchmischung des Wohnungsmarkts.

Die neue Verordnung definiert, wer in diesen Wohnungen leben darf und zu welchen Bedingungen. Zentrale Elemente sind eine Wohnsitzverpflichtung, Mindestbelegungsvorschriften (Anzahl Zimmer minus 1 = Anzahl Personen) sowie – ein Streitpunkt – ein Einkommenslimit: Das massgebende Haushaltseinkommen darf bei Mietbeginn das Vierfache des jährlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen. Diese Einkommensgrenze wird bei Mietbezug kontrolliert – auf eine fortlaufende Überprüfung wird verzichtet.

Einkommensobergrenzen beim Bezug sind ein Kompromiss

Preisgünstige Wohnungen nach § 49b PBG werden ohne staatliche Zuschüsse zur Kostenmiete angeboten. Der Staat verbilligt hier nichts – er verhindert lediglich, dass durch Aufzonungen entstandene Mehrwerte vollständig als Marktrendite abgeschöpft werden. Das ist Marktkorrektur, keine Subvention. Die Logik von Einkommenslimits – wer staatliche Mittel erhält, muss Bedürftigkeit nachweisen – greift an dieser Stelle schlicht nicht. Es gibt keine staatlichen Mittel, deren Verwendung kontrolliert werden müssten.

Hinzu kommt: Einkommensgrenzen, die während der gesamten Mietdauer gelten und bei Verletzung zur Kündigung führen, sind ein massiver Eingriff in die Lebensplanung der Betroffenen. Eine Beförderung, ein neuer Job, eine Erbschaft – und die Wohnung steht auf dem Spiel. Das schafft falsche Anreize und untergräbt das Vertrauen in langfristige Mietverhältnisse, die gerade im gemeinnützigen Wohnungsbau konstitutiv sind.

Warum Belegungsvorschriften das wirksamere Instrument sind

Belegungsvorschriften haben einen starken selektierenden Effekt – und zwar den richtigen. Wer eine Fünfzimmerwohnung nur bewohnen darf, wenn mindestens vier Personen darin leben, dem wird das Angebot für bestimmte Haushaltstypen automatisch zugänglich oder unattraktiv. Eine alleinlebende Person mit hohem Einkommen kommt für diese Wohnung nicht in Frage; eine vierköpfige Familie mit knappem Budget hingegen schon. Die Selektion findet real statt – ohne bürokratischen Aufwand, ohne Einkommensnachweis, ohne Kontrollstelle.

Den Effekt belegen die Zahlen aus dem gemeinnützigen Wohnungsbau: Mit 32.2 und 35.2 Quadratmetern liegt der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch bei Stadt- und Genossenschaftswohnungen unter dem in den übrigen Mietwohnungen (39.8 m²/Person) und weit unter dem Flächenkonsum im Wohneigentum (53.0 m²/Person). Dieser Effekt entsteht nicht durch Einkommenskontrollen, sondern durch Belegungsregeln und die Kultur des massvollen Wohnens, die der gemeinnützige Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten erfolgreich prägt.

Belegungsvorschriften sind deutlich verhältnismässiger: Sie greifen nicht in die Einkommensverhältnisse ein, sondern regulieren die tatsächliche Nutzung von knappem Wohnraum. Darin sehen wir den legitimen staatliche Auftrag. Hingegen eher nicht in der Überprüfung von Steuerdaten, um zu entscheiden, wer «würdig» genug ist, günstig zu wohnen.

Dennoch stimmen wir der vorliegenden Verordnung zu. Sie ist ein ausgehandelter Kompromiss, der gegenüber früheren Entwürfen verbessert wurde. Das Einkommenslimit gilt nur bei Mietbeginn, nicht laufend – das mildert die härtesten Folgen. Und: Die Verordnung schafft endlich einen funktionierenden Rahmen für § 49b PBG, dessen Anwendung bisher blockiert war.

Zwei Wege für gemeinnützige Bauträger

Für gemeinnützige Wohnbauträger – sprich Genossenschaften und ähnliche Organisationen – sind zudem zwei Optionen vorgesehen, um die Kontrollpflicht zu vermeiden:

Erstens können sie die 49b-Vorgaben durch Übererfüllung erfüllen: Solange insgesamt mehr Wohnungen die Anforderungen von § 49b PBG erfüllen als vorgeschrieben und die Mindestanforderungen an die Bewohnerinnen und Bewohner bei der vorgeschriebenen Mindestzahl von Wohnungen eingehalten sind, entfallen die Sanktionen nach Art. 8 der Verordnung. Wer also mehr preisgünstigen Wohnraum anbietet als gesetzlich verlangt, schafft sich Spielraum.

Zweitens geniessen subventionierte Wohnungen Vorrang: Wo kantonale oder städtische Subventionierungsvorschriften gelten, gehen diese der neuen Verordnung vor. Gemeinnützige Träger, die bereits im Subventionsregime bewirtschaften, sind für diese Wohnungen von der UmV § 49b PBG ausgenommen – für die Dauer der Subventionierung und soweit die vorgeschriebene Geschossfläche eingehalten ist.

Beide Auswege zeigen: Die Verordnung ist nicht auf Konfrontation mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau ausgelegt. Sie zielt primär auf private Investoren, die durch Aufzonungen Mehrwerte abschöpfen und dafür preisgünstigen Wohnraum bereitzustellen haben.

Wir empfehlen darum ein klares Ja zur Umsetzungsverordnung.