Nachhaltig und sozial verträglich verdichtet: Der Ersatzneubau Herzogenmühle der Milchbuck Baugenossenschaft

Am 29. Mai luden Wohnbaugenossenschaften Zürich und die Milchbuck Baugenossenschaft zusammen mit den verantwortlichen Architekten der ARGE Zimmermann Sutter Architekten zur Besichtigung des Ersatzneubaus Herzogenmühle in Zürich Schwamendingen ein. Rund 80 Interessierte – Präsident:innen, Bauvorstände und Geschäftsführende von gemeinnützigen Wohnbauträgern – liessen sich an diesem heissen Mai-Tag durch die fast fertiggestellte 2. Etappe führen.

Thomas Moor, Geschäftsführer der Milchbuck Baugenossenschaft begrüsst die Interessierten.)

Keine Leerkündigungen dank weitsichtiger Liegenschaftenstrategie
Die 2008 von der Milchbuck Baugenossenschaft erarbeitete Liegenschaftenstrategie sieht vor, 80 % ihrer Liegenschaften zu sanieren und 20 % durch einen Neubau zu ersetzen. Bis 2018 fanden insgesamt neun Sanierungen in bewohntem Zustand statt. Das Ersatzneubau-Projekt für die 141 Wohnungen der Siedlung Herzogenmühle aus dem Jahr 1946 wurde 2018 definitiv beschlossen. Baustart der ersten Etappe war im Dezember 2020, deren Bezug wurde Ende 2023 abgeschlossen. Dies war gleichzeitig auch der Start der 2. Bauetappe. Nach Abschluss dieses Grossprojektes (rund 110 Mio Franken Erstellungskosten) werden hier 251 neue Wohnungen für rund 800 Menschen stehen. Ausserdem hat die Baugenossenschaft einen Kindergarten für die Stadt Zürich erstellt.

Durch den langen Vorlauf – immerhin zehn Jahre – und die Etappierung mussten im Vorfeld des Abbruchs keine Kündigungen ausgesprochen werden. Bei der natürlichen Fluktuation wurden in der Folge befristete Mietverträge abgeschlossen, und die Bewohnenden konnten zwischen den Bauetappen aus den alten Liegenschaften in die neuerstellten wechseln.

Von aussen wirkt die Siedlung wie ein Zeilenbau.

Besser nutzbare Aussenräume, flexible Wohnflächen
Anstelle der zehn Mehrfamilienhäuser stehen nun vier längliche Bauten entlang den umliegenden Strassen. Sie bilden einen grossen, parkähnlichen Quartierinnenraum mit Spielplätzen und Treffpunkten entlang eines Fussweg-Netzes.

Der Innenraum bietet dank Begrünung und Beschattung viel Aufenthaltsqualität.

Der Baugenossenschaft war es wichtig, ein vielfältiges und vor allem flexibles Wohnungsangebot für unterschiedliche Bedürfnisse und Lebensphasen bereitzustellen. So wurden im Rahmen der ersten Etappe einige Wohnungen so ausgebaut, dass sie sich speziell für ältere Menschen eignen. Auch wurden rund 60 % der Wohnungen auf Kleinhaushalte von ein bis zwei Personen ausgerichtet. Wobei beispielsweise eine 2,5-Zimmerwohnung auch in eine 3-Zimmerwohnung umgewandelt werden kann. Erreicht wird dies durch doppelflüglige Türen, die den Raum nach Bedarf trennen. Dieses Konzept wurde auch bei den 4,5-Zimmerwohnungen angewendet. Darüber hinaus stehen den Bewohnenden zwei grosse Gemeinschaftsräume und elf zumietbare Zimmer zur Verfügung.

Oben: Altersgerechte Wohnungen sind mit zusätzlichen Erleichterungen ausgestattet.
Unten: «Verstellbare» Räume dank Flügeltüren

Auch nach Neubau subventionslos günstig
Auch bei der Siedlung Herzogenmühle verzichtet die Milchbuck Baugenossenschaft konsequent auf Miet-Subventionen. Da sie auf eigenem Land baut, das vor Jahrzehnten gekauft werden konnte, sind die Mieten in diesem Neubau dennoch äusserst günstig: Eine 2- resp. 2,5-Zimmerwohnung von 50 bis 63 m2 kostet durchschnittlich CHF 1137, eine 4,5- resp 5-Zimmerwohnung (zwischen 97 bis 110 m2) durchschnittlich CHF 2271.

Dementsprechend schnell waren alle Wohnungen vermietet: Auf die Ausschreibung der Wohnungen der ersten Etappe trafen innerhalb von sieben Stunden fast 500 Bewerbungen ein, bei der zweiten Etappe innerhalb von vier Stunden deren 1500. Bei der sorgfältigen Wohnungsvergabe achtete die Milchbuck Baugenossenschaft sowohl auf gute Belegungen (Zimmerzahl minus eins gleich Personen) als auch auf eine gute Durchmischung von Jung und Alt, Singles und Familien.

Küche/Essraum: Viel Platz dort, wo am meisten gelebt wird

Verkehrs- und energietechnisch vorbildlich
Die Siedlung ist autoarm konzipiert. In der Tiefgarage stehen lediglich 127 Parkplätze, dafür aber mehr als 600 Veloabstellplätze zur Verfügung. Die Mehrzahl der Parkplätze ist mit E-Ladestationen ausgestattet. Strom – auch für die Warmwasser-Aufbereitung und die energieeffizienten Haushaltgeräte – liefern die Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern. Die Heizwärme wird – wie in diesem Gebiet bei Neubauten üblich – vom Fernwärmenetz der Stadt Zürich bezogen.

Nach Besichtigung und Präsentation wurde bei kühlen Getränken vor dem Gemeinschaftsraum diskutiert.