Ursprünglich war für die Siedlung Hönggerberg der Baugenossenschaft für neuzeitliches Wohnen Zürich (bgnzwo) ein Ersatzneubau vorgesehen. Aufgrund der neuen ISOS-Bewilligungspraxis wurden diese Pläne verworfen bzw. teilweise zurückgestellt und stattdessen die Sanierung der Liegenschaften auf der «Nordparzelle» beschlossen. Davon sind 49 Wohnungen bzw. Mietparteien betroffen.
Da eine Sanierung in bewohntem Zustand aufgrund der Eingriffstiefe nicht in Frage kam, aber für die Baugenossenschaft von Anfang an klar war, dass sie für möglichst viele der von der Sanierung betroffenen Bewohnenden mit Rochaden eine gute Anschlusslösung finden wollte, waren der Vorstand und das mit der Verwaltung betraute «Netz Genossenschaften» von Wohnbaugenossenschaften Zürich über einige Monate stark durch die Planung und Umsetzung gefordert: Um sicherzustellen, dass für die Betroffenen während der Sanierung Wohnersatz bereitstand, die Wohnungen vor der Sanierung frei wurden und – nach erfolgter Sanierung – die Bewohnenden wieder in die Siedlung, wenn möglich in ihre Wohnung, zurückkehren konnten.
Im Gespräch schildern Seljvete Morina (SM), Vorstandsmitglied der bgnzwo, und Almut Kiefer (AK) von Netz Genossenschaften, wie sie vorgingen.
Wie lange im Voraus wurden die Bewohnenden – meist Mitglieder – über das Sanierungsvorhaben und die Konsequenzen für sie informiert?
SM: Bereits vor zehn Jahren wurde an der Generalversammlung über die Erneuerung informiert. Seitdem wurden frei werdende Wohnungen nur noch befristet vermietet; dies diente der langfristigen Vorbereitung auf die geplante Erneuerung und erleichterte die späteren Rochaden im Bestand. Ursprünglich wollten wir bei den Liegenschaften auf der Nord- und Südparzelle am Hönggerberg Ersatzneubauten erstellen. ISOS-Rahmenbedingungen beeinflussen den Handlungsspielraum. Sie führten dazu, dass wir die Strategie anpassen und die Prioritäten neu setzen mussten.
AK: Ausserdem gab es auf der Nordparzelle wenig zusätzliches Ausnützungspotenzial.
SM: Daraufhin hat die Generalversammlung letzten September beschlossen, die Liegenschaften auf der Nord-Parzelle in drei Etappen zu sanieren.
AK: In der Zwischenzeit gab es zahlreiche Mieterwechsel. Und die neuen Bewohnenden – auch jene mit den befristeten Mietverträgen – sind älter geworden, haben Familien gegründet. Dies hatte natürlich Einfluss auf unsere Rochaden-Planung.
SM: Genau. Da wir dem sozialen Netz auch Beachtung schenken, haben wir auch für einige Bewohnende mit befristeten Mietverträgen eine Anschlusslösung gesucht, damit ihre Kinder nicht einfach aus ihrem Freundeskreis herausgerissen und in einen anderen Schulkreis verpflanzt werden.
Ist das das Standard-Vorgehen der bgznwo?
SM: Es war nicht bei allen möglich. Und: Es ist nicht immer möglich. Aber wir versuchen es. Es sassen sehr viele Verantwortliche mit einem starken sozialen Bewusstsein am Tisch. Sie identifizieren sich mit dem Genossenschaftsgedanken und wissen, was er in der Konsequenz bedeutet.
AK: Auch beim Ersatzneubau Zwischenbächen – das war noch, bevor Netz Genossenschaften das Verwaltungsmandat übernahm – wurde langfristig geplant und informiert. Es wurde etappiert, sodass viele von der einen Liegenschaft in eine andere wechseln konnten.
Schlägt sich das auch finanziell nieder?
SM: Das ist so. Allein die Bewirtschaftung hat den vierfachen Aufwand: Erst das passende Ersatz-Angebot in einem Rochaden-Objekt finden, dann die Abnahme der alten Wohnung, die Übergabe der Wohnung im Rochaden-Objekt, später die Abnahme dieser Wohnung und schliesslich die Übergabe der sanierten Wohnung. Inklusive aller Formalitäten wie Kündigungen und neue Verträge.
Der Aufwand ist in solchen Rochaden deutlich höher, weil pro Haushalt mehrere Übergaben, Abnahmen und Vertragsprozesse anfallen – und das bei 49 Parteien. Dieser Mehraufwand ist Teil der sozialverträglichen Umsetzung. Mit all den individuellen Bedürfnissen der Bewohnenden und vor dem Hintergrund, dass sich ihr gewohntes Leben stark verändert.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Und wenn daran gerüttelt wird, entsteht so viel Unsicherheit und Frust – diese spürt auch die Verwaltung. Da bedarf es viel Feingefühl, um das Vertrauen vermitteln zu können, dass wir eine gute Lösung für die Betroffenen finden.
Die Medien berichten immer wieder von Leerkündigungen. Dies erfahren – wenn auch aus zweiter Hand – ja auch die Genossenschafter:innen. Wissen diese zu schätzen, dass mit ihnen nicht so umgegangen wird?
SM: Vor allem die neueren Bewohnenden, auch solche mit befristeten Mietverträgen, sind erfreut über unsere Vorgehensweise und unsere Kultur. Aber es gibt auch Mitglieder, die ihr halbes Leben hier verbracht und eine stabile Wohnsituation erlebt haben. Wenn sie ihre heutigen Mietzinse mit jenen auf dem Immobilienmarkt vergleichen, wird ihnen klar, dass man solche Wohnungen in Zürich nicht mehr bekommt.
Hatten die Mitglieder bei der Rochade «drei Wünsche frei». Gab es – um die Bedürfnisse abzuklären – im Vorfeld eine Umfrage?
AK: Zunächst gab es eine grosse Informationsveranstaltung – eine ausserordentliche Siedlungsversammlung zum Thema Sanierung. Anschliessend haben wir alle Betroffenen schriftlich nochmals darüber informiert und sie angefragt, damit sie uns ihre Wohn-Bedürfnisse angeben – zum Beispiel Parterre-Wohnungen statt Treppensteigen für ältere Bewohnende und so weiter. Also ja, sie durften drei Wohnungswünsche anbringen.
So eine Rochade ist doch ziemlich arbeitsintensiv. Seid ihr auch mal an eure Grenzen gekommen?
SM: Bereits im Sommer zuvor haben wir einen groben Rochade-Plan entworfen, in dem aufgrund der Informationen – wo leben Kinder, wo ältere, wo haben wir Unterbelegungen? – bereits viele Bedürfnisse der Bewohnenden antizipiert wurden. Im September letzten Jahres wurde an einer ausserordentlichen Generalversammlung der Baukredit genehmigt und festgelegt, dass in drei Etappen saniert wird. Mit diesen Vorgaben fiel auch der Startschuss für die Feinplanung der Rochade. Eine Woche später hatte unsere Kommission – Almut von Netz Genossenschaften, ein ehemaliger Betriebsleiter und noch immer Bewohner der Genossenschaft und ich vom Vorstand – bereits die erste Sitzung.
Der ehemalige Betriebsleiter kannte nicht nur die Bewohnenden sehr gut, er war gleichzeitig auch Mitglied der Baukommission. Damit war der Informationsfluss zwischen Bewirtschaftung, Bau und Bewohnenden gewährleistet. Wir wussten, wann wieviele und welche Wohnungen zur Verfügung standen und welche freigespielt werden mussten. Aber wir mussten aufgrund der Rückmeldungen – 98 % Rücklauf! – der Bewohnenden auf unser Informationsschreiben nun noch den Feinschliff vornehmen… was immer noch ziemlich knifflig war. Und die Zeit drängte, denn auch die Termine für die drei Sanierungsetappen – im Frühling dieses Jahres – standen bereits fest.
Im Rückblick: Seid ihr mit der Planung und der Umsetzung zufrieden? Oder würdet ihr beim nächsten Mal etwas anders machen?
SM: Ich bin extrem froh, dass wir alle übereinstimmend kommunizieren. Die Anfragen der Bewohnenden landen bei verschiedenen Kommissionsmitgliedern. Rücksprachen untereinander sind da unerlässlich, damit keine Verunsicherung entsteht. Ich wurde privat angerufen, auch der Präsident wurde kontaktiert…, aber wir konnten uns laufend über Fragen mit Netz Genossenschaften austauschen. Ohne diesen Austausch wäre das wohl nicht so gut gelungen.
AK: Ja, dieser Austausch war unerlässlich. 80 % der Wünsche hatten wir relativ schnell aufgenommen. Die komplexen Einzelfälle und die kurzfristigen Veränderungen in Lebenssituationen verursachen erfahrungsgemäss den grössten Zusatzaufwand
SM: Almut ist dabei stark auf die Wünsche der Mieter:innen eingegangen, und auch unsere Zusammenarbeit wurde immer enger. Dies hat sich letztlich bei der wachsenden Dankbarkeit seitens der Bewohnenden an einer weiteren Informationsveranstaltung gezeigt. Und für uns ist diese erste Etappe natürlich der Prüfstein, um zu sehen, ob unsere Herangehensweise funktioniert.
Ab wann können die Betroffenen in die Siedlung zurückkehren und was passiert mit den dann freiwerdenden Ersatzwohnungen?
AK: Im Herbst ziehen die ersten wieder zurück. Die dadurch freiwerdenden Wohnungen werden anschliessend für die nächste Rochade-Etappe benötigt. Es bleibt komplex. Und wir müssen die Planung in unserem System genau im Auge behalten. Wir haben mehrere Gruppen mit unterschiedlichen Bedürfnissen (z. B. ältere Personen, Familien, Personen mit Einschränkungen) zu berücksichtigen. Und wollen gleichzeitig Leerstand vermeiden.
SM: Und ab Ende 2027 werden einige Wohnungen auf der Südparzelle wieder frei, die wir wieder befristet vermieten werden, solange nicht klar ist, wie die Amtstellen bezüglich ISOS entscheiden. Die Liegenschaften auf der Südparzelle stammen ebenfalls aus den 60er-Jahren. Sie wurden in den 80ern einmal saniert und anschliessend laufend in Stand gehalten. Aber auch dort müssen wir erneuern, schon aufgrund der kleinteiligen Grundrisse. Seitens der Bewirtschaftung haben wir auch dort bereits Vorkehrungen getroffen, zum Beispiel indem wir nur noch befristete Mietverträge ausstellen.
