Neue Chancen für subventionierten Wohnraum

Ab dem 1. Juli 2026 gilt im Kanton Zürich eine überarbeitete Wohnbauförderungsverordnung (WBFV). Der Regierungsrat hat damit ein Förderinstrument modernisiert, das zwar nur einen kleinen Teil des gemeinnützigen Wohnungsbestands betrifft – die subventionierten Wohnungen machen lediglich rund 2 % aller gemeinnützigen Wohnungen im Kanton aus –, dessen Bedeutung angesichts steigender Mieten aber wieder zunimmt. Für unsere Mitglieder eröffnet die Revision konkrete Chancen, dieses Instrument vermehrt zu nutzen.

Was regelt die WBFV?
Die kantonale Wohnbauförderung unterstützt gemeinnützige Bauträger beim Bau, Erwerb und der Erneuerung preisgünstiger Mietwohnungen mit zinslosen Darlehen der öffentlichen Hand. Im Gegenzug verpflichten sich die Bauträger, die so geförderten Wohnungen zu vergünstigten Bedingungen an Personen mit beschränktem Einkommen und Vermögen zu vermieten. Es handelt sich also um klassische Objekthilfe: Die Unterstützung ist an die Liegenschaft gekoppelt, nicht an die Genossenschaft selbst, und sie wird über tiefere Mieten direkt an die Bewohnerschaft weitergegeben.

Mit der jüngsten Volksabstimmung wurden die kantonalen Mittel für die Wohnbauförderung verdoppelt. Diese zusätzlichen Mittel sind nun die Grundlage für die Anpassung der Verordnung.

Die wichtigsten Neuerungen
Die revidierte WBFV bringt für gemeinnützige Wohnbauträger mehrere substanzielle Verbesserungen:

• Höhere Höchstwerte für Investitions-, Erstellungs- und Erneuerungskosten. Die bisherigen Kostenobergrenzen stammten aus einer Zeit deutlich tieferer Bau- und Landpreise. Sie werden nun an das heutige Kostenniveau angepasst – ein zentraler Schritt, damit Projekte angesichts gestiegener Baukosten überhaupt noch förderfähig bleiben.
• Kleinere Mindestwohnflächen. Die Reduktion der vorgeschriebenen Mindestwohnfläche pro Wohnung schafft Spielraum für eine effizientere, flächensparende Bauweise – ein Anliegen, das sich auch mit den Nachhaltigkeits- und Flächeneffizienzzielen vieler Genossenschaften deckt.
• Anrechenbarkeit erhöhter Landkosten. Neu können in begründeten Einzelfällen auch gestiegene Landkosten sowie bauliche Mehrkosten – etwa bei Hochhäusern – berücksichtigt werden. Damit wird die Förderung auch für Projekte zugänglich, die bislang an den starren Kostenvorgaben scheiterten.
• Erhöhung der Subventionsleistung von 20 auf 25 %. Die Darlehen für Neubauten und Gesamterneuerungen können künftig bis zu 25 statt bisher 20 % der pauschalierten Gesamtinvestitionskosten betragen. Das bedeutet eine höhere Unterstützung pro Projekt – und damit mehr Wirkung pro gefördertem Vorhaben.

Daneben werden die Förderbestimmungen vereinfacht und der Vollzug erleichtert. Auch die Belegungsvorschriften werden gelockert: Sie greifen künftig erst bei grösseren Wohnungen, sodass auch Personen ohne Kinder Zugang zu preisgünstigen Wohnungen erhalten.

Ein Instrument mit Imageproblem  und ungenutztem Potenzial
Trotz dieser Verbesserungen geniesst die Objekthilfe in der Branche nicht überall den besten Ruf. Zwei Gründe stechen dabei hervor:

1. Das Instrument gilt als bürokratisch. Die Überprüfung von Einkommens- und Vermögenslimite sowie Belegungsvorschriften verursacht für Genossenschaften einen administrativen Mehraufwand, der gegenüber dem Nutzen oft zu hoch eingeschätzt wird.
2. Es herrscht ein verbreitetes Missverständnis: Der Begriff «subventionierte Wohnung» suggeriert, die Genossenschaft selbst werde subventioniert. Tatsächlich ist es umgekehrt: die Vergünstigung wird vollständig an die Bewohnerinnen und Bewohner weitergegeben. Die Genossenschaft tritt lediglich als Trägerin der Förderung auf, profitiert davon aber nicht finanziell.

Dabei steigt der Bedarf. Mit den anhaltend hohen Mieten erfüllen immer mehr Haushalte die Einkommens- und Vermögensvoraussetzungen für eine subventionierte Wohnung. Das Angebot hält jedoch nicht Schritt.

Objekthilfe versus Subjekthilfe: ein wichtiger Unterschied
Die WBFV setzt auf Objekthilfe statt auf Subjekthilfe – ein Unterschied, der oft missverstanden wird, aber zentral ist.

Bei der Objekthilfe, wie sie der Kanton Zürich praktiziert, ist die Förderung an die Wohnung selbst gekoppelt. Eine einmal preisgünstig erstellte Wohnung bleibt dank der Kostenmiete dauerhaft günstig, unabhängig davon, wer dort wohnt. Die öffentliche Hand gewährt der Genossenschaft ein zinsloses Darlehen, die Genossenschaft gibt die Vergünstigung über tiefere Mieten an die Bewohnerschaft weiter.

Bei der Subjekthilfe hingegen erhält die Mieterin oder der Mieter den Zuschuss direkt vom Staat, um damit eine Wohnung bzw. die Marktmiete zu finanzieren. Das Problem dabei: Weil mit dem Zuschuss die Zahlungsbereitschaft der unterstützten Haushalte steigt, können Vermieterinnen und Vermieter ihre Mieten anheben. Die Subvention, die eigentlich der Mieterschaft zugutekommen sollte, fliesst auf diesem Weg zumindest teilweise an die Vermieterseite weiter. Anders als die Objekthilfe wirkt die Subjekthilfe zudem nicht nachhaltig: Eine Wohnung bleibt nur so lange günstig, wie die Beiträge fliessen, und die Kosten für die öffentliche Hand sind langfristig deutlich höher.

Die Objekthilfe vermeidet diesen Mechanismus, weil die Vergünstigung an die Liegenschaft und damit an die Kostenmiete gebunden ist und nicht an die individuelle Zahlungsfähigkeit eines Haushalts.

Der soziale Auftrag verpflichtet
Gerade weil die Objekthilfe diese strukturellen Vorteile hat, sollten gemeinnützige Wohnbauträger die revidierte WBFV als Chance verstehen. Der soziale Auftrag der Genossenschaften – Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkommen zu schaffen – legt es nahe, das Instrument der subventionierten Wohnungen wieder verstärkt zu nutzen. Mit höheren Kostenobergrenzen, anrechenbaren Landkosten, kleineren Mindestflächen und einer höheren Subventionsleistung bietet die neue Verordnung dafür deutlich bessere Voraussetzungen als bisher.

Juni 2026