Erfolgreiche Kooperationen zwischen Entwicklern, institutionellen Investoren und gemeinnützigen Bauträgern

Am 4. November 2026 lud Wohnbaugenossenschaften Zürich Vertretende von gemeinnützigen Bauträgern, institutionellen und kommerziellen Immobilienunternehmen sowie Entwickler grosser Areale zu einem interessanten Erfahrungsaustausch an der Hochschule für Wirtschaft HWZ in Zürich.

In welchem Spannungsfeld die derzeitigen Wachstumsbestrebungen auch im gemeinnützigen Wohnungsbau diskutiert werden, bringt Lukas Schmid, Vorstand und Mitglied der Kommission Immobilien und Wirtschaft des Regionalverbands, in seinen Begrüssungsworten auf den Punkt: «Das Wachstum findet nicht mehr an den Rändern» statt.» Vielmehr werde seit geraumer Zeit nach innen verdichtet.

Die damit einhergehenden Probleme, die steigenden Mieten und die Verdrängung aus dem sozialen Umfeld, sind längst im politischen Diskurs angekommen. Initiativen werden lanciert, Gesetze erlassen. Lukas Schmid hält fest, dass die ökologische Wende in der Immobilienbranche bereits in vollem Gang sei. Nun stehe jene bei der sozialen Nachhaltigkeit an. Die Dringlichkeit der Sozialverträglichkeit sei erkannt worden. Aber noch sei man sich nicht einig, welche Massnahmen die richtigen seien. Umso erfreulicher sind die Beispiele von erfolgreichen Kooperationen von Gemeinnützigen und Institutionellen, die bei diesem Anlass vorgestellt werden.

Ein Plädoyer für die Sozialverträglichkeit
Danach ergreift Jennifer Duyne Barenstein, Senior Researcher und ehemalige Leiterin des ETH Wohnforum, das Wort. Sie beobachtet schon sehr lange, wie sich Bevölkerungswachstum und Ersatzneubauwelle auf den Mietmarkt auswirken. Vor allem die sozial Schwächeren haben es zunehmend schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Darum plädiert sie für «mehr Variation bei den Mieten».
Sie hält fest, dass in der Schweiz ein Konsens zur Innenverdichtung bestehte, um die Natur und die Landwirtschaft zu schützen, um das Netto-null-Ziel bis 2050 zu erreichen und um effizientere Infrastrukturen zu pflegen. Darum sei Verdichtung notwendig. Oft werde aber nur höher und grösser gebaut, ohne dass nachher mehr Menschen dort wohnen würden. Auch legt sie dar, dass wenn durch Verdrängung soziale Netze in den Quartieren zerfallen, dies auch auf das Leben in der Gemeinde, der Stadt Auswirkungen haben. Um dies zu verhindern, tragen gerade gemeinnützige Wohnbauträger viel bei: Sie seien für institutionelle Bauträger attraktive Partner, gerade wenn es um Angebote zur Verbesserung der Wohnkultur, um bauliche Innovationen und soziale Nachhaltigkeit gehe.

Katharina Franken von der Logis Suisse und Marco Tondel von der Mobimo heben ihre faire Partnerschaft hervor.

Vom gegenseitigen Beschnuppern bis zum gemeinsamen Erfolg
Im Folgenden werden drei Kooperationsbeispiele präsentiert. Die gemeinnützige Logis Suisse AG entwickelte gemeinsam mit der Mobimo AG in der «Oberen Allmend» in Zürich-Manegg ein autoarmes 2000-Watt-Areal in Zürich. Das Grundstück wurde von der Mobimo akquiriert. Da ein gewisser politischer Druck bestand, mindestens einen Drittel in Kostenmiete anzubieten, habe man sich auf die Suche nach einem gemeinnützigen Partner gemacht, und der Regionalverband habe sie dabei vermittelnd unterstützt. Nachdem die Zusammenarbeit mit der Logis Suisse im Grundsatz feststand, habe man sich – nach kurzen Verhandlungen – bei der Aufteilung des Areals sowie bei den Ansprüchen an die Wohnqualität schnell gefunden. So konnte der Studienauftrag gemeinsam ausgeschrieben und die Bestellung individuell erarbeitet werden. Sowohl Katharina Franken von der Logis Suisse als auch Marco Tondel von der Mobimo betonen die faire Partnerschaft und – als Resultat der Zusammenarbeit – auch einen sich gut ergänzenden Wohnungs- und Bewohnendenmix. Diese Kooperation wird derzeit bei einem weiteren gemeinsamen Projekt in Köniz fortgesetzt.

Caspar Hoesch (SAW) und René Büchi (Pensimo)

Bauland, Projekt, Globalmieter, aber noch kein Investor
Eher ungewöhnlich bahnte sich die Partnerschaft zwischen der Stiftung Alterswohnen SAW und der Anlagestiftung Pensimo AG auf einem Areal gegenüber der «Oberen Allmend» an. René Büchi (Pensimo) sprach von einer durch Losinger Marazzi «arrangierten Ehe». Diese hätten auf dem Areal ursprünglich Büros und Gewerberäume geplant. Da in diesem Gebiet die Nachfrage als eher schwierig eingeschätzt wurde, suchte man nach Alternativen. So sei man auf das Alterswohnen gekommen und habe daraufhin eine Gestaltungsplanänderung – Wohnen kombiniert mit einem Dienstleistungspaket – angestossen. «Die Politik» – so Caspar Hoesch von der SAW – habe im Hintergrund mitgewirkt, um mehr Wohnraum fürs Alter möglich zu machen.

So wurde die SAW dank ihres umfangreichen Betreuungsangebots zur Globalmieterin für einen Teil des Projekts. Gemeinsam mit Losinger Marazzi wurde das Projekt auf eine Wohnnutzung angepasst, und erst danach machte sich Losinger Marazzi auf die Suche nach einem Investor. Anschliessend habe die Pensimo AG das fertige Projekt gekauft, und zwei Monate später habe man mit dem Bau begonnen. Für die Pensimo ist es eine Investition in einen nachhaltigen Neubau und auch ein Beitrag dazu, dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen. Ausserdem ist es eine Gelegenheit, von der grossen Erfahrung der SAW im Bereich des selbstbestimmten Wohnens im Alter zu profitieren und darüber hinaus das SAW-Dienstleistungsangebot für die eigenen Wohnungen auf dem Areal nutzen zu können.

Gemeinsam politische Hürden nehmen
Johannes Eisenhut (Senn AG) beginnt die Präsentation des gemeinsamen Projekts mit der Genossenschaft Kalkbreite auf dem Leepünt-Areal im Zentrum von Dübendorf mit einem Statement: «Wir sind seit zwei Jahren am Daten und warten darauf, sich endlich das JA-Wort zu geben und die vorliegenden Baurechtsverträge zu unterschreiben.» Dann blickt er zurück auf eine erste Kooperation mit einer anderen Baugenossenschaft, dem Kraftwerk1, auf dem Zwicky-Areal. Wenn man sich dieses brache Areal angeschaut habe, so habe man gesehen, dass dieses nur wohnlich würde mit einem innovativen Bauträger.

Sebastian Oswald betonte, dass beim Leepünt zuvor mehrere Projekte anderer Bauträgerschaften – auch an der Urne – gescheitert seien, bis sich die Idee, 60 % kommerziellen und 40 % gemeinnützigen Wohnraum zu erstellen, durchgesetzt habe. Da das Gemeindehaus direkt auf dem Areal steht und die politischen Diskussionen dementsprechend emotional geführt wurden, hätten Senn und Kalkbreite dann die Ausschreibung lustvoll auseinandergenommen und einen neuen Vorschlag zur Gestaltung des Areals gemacht, der auch einen Park, eine grosse öffentlich nutzbare Fläche vorsah. Dies habe ihnen den Zuschlag gebracht, obwohl der Vorschlag alle städtebaulichen Annahmen Dübendorfs wohl auf den Kopf gestellt hätten. «In einem Dialogverfahren mussten wir dann herausfinden, wo der Park und wo die verschiedenen Baufelder letztlich liegen sollen.»

Nun hoffen die beiden, endlich die bereits ausgehandelten Baurechtsverträge unterschreiben und den Gestaltungsplan in Angriff nehmen zu können. Rückblickend finden sie, dass man die jeweiligen Stärken des anderen nutzen und diese im gemeinsamen Auftritt gegenüber der Politik in die Waagschale werfen soll. Heute sei es – so Johannes Eisenhut – angesichts der politischen Kräfteverhältnisse nicht opportun, ein solch zentral gelegenes Areal einem «Privaten» zu überlassen. Aber auch ein Gemeinnütziger allein wäre aus demselben Grund nicht zum Zug gekommen. «Aber als Paket überzeugen wir.»

Johannes Eisenhut (l.) und Sebastian Oswald haben mit Dübendorf drei sehr unterschiedliche Werte-Systeme in Einklang gebracht: das kommerzielle, das gemeinnützige und das öffentlich-rechtliche System.

Die rechtlich solide Basis für Kooperationen
Thomas Elmiger, Leiter des Rechtsdienstes von Wohnbaugenossenschaften Schweiz, weist auf wichtige rechtliche Aspekte bei Kooperationen hin. Ziel sei ja immer eine tragfähige Planung, die auch rechtskonform ist. Er nennt einige Stichworte: Bau- und Zonenordnung, Planungs- und Baugesetz, speziell §49b, ISOS, die finanziellen und rechtlichen Rahmenbedingungen. Ebenfalls wichtig seien die Eigentumsverhältnisse und damit verbunden die Frage, wer das Risiko trägt. Ganz egal, ob Besitz, Baurechtsnahme oder Globalmiete (die auf max. 30 Jahre beschränkt ist), «es gibt eigentlich nichts, was nicht vertraglich festgehalten werden kann.»

Wichtig sei, dass es festgehalten werde. Und man müsse sich bewusst sein, dass zwei oder mehrere Partner, die mit gemeinsamen Mitteln einen gemeinsamen Zweck verfolgen, eine Kooperation eingehen, automatisch in eine einfache Gesellschaft eintreten. Das Problem bei einfachen Gesellschaften ist die solidarische Haftung, bei der sich der Gläubiger aussuchen kann, wen er belangen will, wenn unter den Partnern nichts anderes vertraglich festgehalten wurde. Auch empfiehlt Thomas Elmiger eine Regelung zum Vorgehen bei Patt-Situationen.

Die Podiumsteilnehmenden v.l.n.r.: Alice Hollenstein (Moderation), Nathanea Elte (Logis Suisse AG), Johannes Eisenhut (Senn AG), Marco Tondel (Mobimo AG), Klaus Müller (Losinger Marazzi AG) und Michaela Pöschik (Genossenschaft Kalkbreite)

Das Podium zeigt: Man ergänzt sich gut.
Podiumsleiterin Alice Hollenstein eröffnete die Podiumsdiskussion mit der Frage, ob jemand von den Teilnehmenden auch schon in einer Situation kurz vor dem Scheitern einer Kooperation war. Marco Tondel räumt ein, dass es aufgrund der Komplexität und der Konstellation mit mehreren Partnern vor allem in Bezug auf die Baurechtskonditionen schon zu solchen Situationen gekommen sei. Nathanea betonte, dass es wichtig sei, sich auf Augenhöhe zu begegnen und sich bewusst zu sein, dass das Vorhaben es wert sei, sich in solchen Situationen durchzubeissen. Auf das Leepünt-Baurecht in Dübendorf angesprochen, hielt Johannes Eisenhut fest, dass für Senn aufgrund guter Erfahrungen die Zusammenarbeit mit Kraftwerk1 von vornherein klar war, obwohl nicht explizit ein Anteil gemeinnütziger Wohnungen (nach Kostenmiete), sondern nur preisgünstiger Wohnraum verlangt worden sei. Da Kraftwerk1 mit dem Bauvorhaben im Koch-Quartier aber ausgelastet gewesen sei, habe sich eine Zusammenarbeit mit der Kalkbreite angeboten. Es sei zuvor das Stichwort Durchmischung gefallen. Und da ergänze man sich mit einer Genossenschaft einfach besser. Im Gespräch mit Dübendorf habe die Stadt die Haltung vertreten, die Kalkbreite biete günstige Wohnungen an und Senn ziehe mit ihrem maximierten Wohnanteil «gute Steuerzahlende» an. Da auch die Kalkbreite hohe architektonische Ansprüche habe, stelle sich zum einen die Frage nach der Konkurrenzierung des parallel entstehenden Wohnraums und zum anderen, wo da der Mittelstand bleibe.

Gefragt, ob Losinger Marazzi als Immobilienentwicklerin und Totalunternehmerin bei Kooperationen für alle Partner nach demselben Standard und damit zu denselben Kosten baue, erwähnt Klaus Müller das Beispiel von Greencity. Dort habe man für zwölf verschiedene Bauträger – darunter vier gemeinnützige – individuell gebaut, auch um unterschiedliche Zielgruppen anzusprechen und eine Durchmischung auf dem Areal zu erreichen.
Klaus Müller formulierte – bevor alle zum Apéro gingen – ein treffendes Schlusswort: Generell erlebe er im Gespräch und in der Zusammenarbeit mit institutionellen Investoren, dass die Akzeptanz von Projekten durch deren Kooperationen mit Gemeinnützigen wächst.

Netzwerken und Erfahrungsaustausch zwischen Entwicklern, institutionellen und gemeinnützigen Bauträgern beim anschliessenden Apéro.