Baugenossenschaft Werdmühle: Wachstum durch Zukauf in der Agglomeration
Auch in der Agglomeration – wie hier in Schwerzenbach – wachsen die Wohnbaugenossenschaften.
Die Akquisitionen von Stadtzürcher Liegenschaften durch gemeinnützige Bauträger werden immer seltener. Dies vor allem wegen den steigenden Boden- und Häuser-Preisen, die bezahlbaren Wohnraum meist verunmöglichen. Wer dennoch wachsen will, richtet seinen Blick auf Agglomerations- und Landgemeinden.
Dabei ist es sicherlich von Vorteil, wenn der Vorstand das Vertrauen der Mitglieder geniesst und darum die entsprechenden Finanzkompetenzen hat. Denn bei einem Liegenschaften-Angebot muss es manchmal schnell gehen: Inaugenscheinnahme, diverse Abklärungen und schliesslich die Zu- oder Absage. Mit diesem Vorgehen können auch «kleinere» Wohnbaugenossenschaften sehr erfolgreich wachsen, wie am Beispiel der Baugenossenschaft Werdmühle (BGW) gut zu sehen ist. Wir haben nachgefragt bei Thomas Zumbrunnen, ihrem Präsidenten.
Die Baugenossenschaft Werdmühle ist in Zürich Schwamendingen gross geworden, mittlerweile wächst sie aber auch ausserhalb der Stadt Zürich. Wann hat die Genossenschaft den Schritt in die Agglomeration unternommen und was war der Grund dafür?
Der erste grosse Schritt aufs Land führte uns nach Fällanden. Dort konnten wir 2002 ein Grundstück kaufen. Danach boten sich Gelegenheiten in Dübendorf, Illnau-Effretikon und Hombrechtikon. Es entstand aus der Situation heraus, dass wir wachsen wollten, aber auf dem Platz Zürich nichts mehr zu einem vernünftigen Preis zu haben war.
Und die Gelegenheiten auf dem Land haben sich einfach ergeben, ohne dass ihr sie gesucht habt?
Ja. Man ist jeweils mit einer Liegenschaft an uns herangetreten. Wir haben das Angebot geprüft und uns dafür entschieden. Ein Eigentümer eines Baufelds in Fällanden hat uns dieses unter der Bedingung verkauft, dass er dort Wohnrecht bekommt und seine Wohnung ein wenig anders gestaltet wird.
Wenn eine Genossenschaft nur an einem Standort wächst und sich dann entscheidet, durch Akquisitionen und Projekte ausserhalb zu wachsen, verstehen dies die Genossenschaftsmitglieder?
Diese Entwicklung hat vor meiner Amtszeit begonnen. Doch ja, das führt zu Diskussionen. Aber wir kommunizieren immer wieder – zum Beispiel in Jahresberichten – dass wir wachsen wollen, es aber sehr schwer ist, in der Stadt Zürich zu wachsen. Wir haben Angebote bekommen und beim Durchrechnen festgestellt, dass die Mieten bei diesem Kaufpreis um 30, 40 % erhöht werden müssten. Das wären dann auch nicht mehr günstig. Wenn man mehr bezahlbaren Wohnraum bieten will, muss man sich ausserhalb der Stadt umsehen. Und wir mit unseren rund 250 Wohnungen sind eben auch noch an kleineren Objekten mit 10 oder 20 Wohnungen interessiert, wenn sich diese in jener Richtung befinden, in die wir uns bewegen wollen.
Die Siedlung Unterer Rain in Fällanden
2024 konnte die BGW in Schwerzenbach ein Mehrfamilienhaus mit 19 Wohnungen und 2025 in Fällanden eine Liegenschaft mit 14 Wohnungen erwerben.
Von jener Liegenschaft auf dem Hügel in Fällanden sieht man auf unsere anderen Siedlungen. Die Liegenschaften sind also immer noch nah beisammen.
Ist dieses Wachstum Teil einer Strategie?
Es ist ein Grundsatzentscheid, keine Strategie. Wir gehen nicht aktiv auf die Suche oder schreiben die Gemeinden oder Immobilienbesitzer an. Aber wenn Angebote an uns herangetragen werden, schauen wir sie genau an: Passt das geografisch, wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Und dann kommt das Geschäft vor die Generalversammlung?
Nein. Das liegt in der Kompetenz des Vorstands. Bei der Statutenrevision 2022 haben wir dies so verankert. Wenn ein Institutioneller verkaufen will, mag der Weg über unsere GV funktionieren. Aber wenn es sich um eine Privatperson, eine Erbengemeinschaft handelt, benötigen wir Handlungsfreiheit, um innerhalb von 14 Tagen bis zum Entscheid die Finanzierung abzuklären, den Zustand der Liegenschaft vor Ort – meist mit einem Architekten – einzuschätzen und das Geschäft anschliessend im Vorstand gründlich zu diskutieren.
Die Liegenschaften in Schwerzenbach und Fällanden waren voll vermietet. Sind die Mieter:innen inzwischen auch Genossenschafter:innen?
Wir haben es den Bewohnenden freigestellt, Genossenschaftsmitglieder zu werden. So mussten wir auch nicht alle Verträge neu ausstellen. Aber Neumieter müssen Mitglieder werden. Wir haben jeweils eine Informationsveranstaltung durchgeführt, haben uns bzw. die Genossenschaft vorgestellt und auf die Vorteile einer Mitgliedschaft hingewiesen.
Nach der Übernahme der Liegenschaft in Schwerzenbach werden die Mieter:innen nach und nach zu Genossenschaftsmitgliedern.
Und wie haben sich deren Mieten im Vergleich zu vorher entwickelt?
Unsere Ausgangslage war, dass zum Beispiel für eine Dreizimmer-Wohnung in der ersten Etage einen völlig anderen Mietzins verlangt wurde, als für eine Dreizimmer-Wohnung mit gleichem Grundriss in der dritten Etage. Dies allein aufgrund der Langzeitbelegung der einen Wohnung. Im Prinzip zahlt jemand, der schon zehn Jahre in einer Wohnung wohnt, zu wenig und der andere zahlt zu viel. Da versuchen wir – gestaffelt über Jahre – einen Ausgleich zu schaffen, so, dass es für beide verträglich ist.
Wenn Mieten erhöht werden mussten, war das im Bereich von 30 bis 40 %?
Nein, so grosse Unterschiede gab es nicht. Aber dennoch: Wenn es um die Erhaltung von günstigem Wohnraum geht und ein Objekt passt, muss man es einfach sichern, auch wenn es nachher zu gewissen Mietzinsanpassungen (nach unten und oben) kommen sollte.
Hat die BG Werdmühle ein Vermietungsreglement?
Wir arbeiten daran. Die Belegungsvorschriften stehen bei uns in den Statuten. Aber wie zum Beispiel bei der Behebung von Unterbelegungen verfahren werden soll, müssen wir noch festlegen. Wir haben leider keinen wechselfreundlichen Wohnungsmix, eher zu viele kleine Wohnungen. Andererseits möchten wir, dass in Familienwohnungen auch Familien wohnen. Daher legen wir den Betreffenden nahe, zu wechseln, wenn möglich durch das konkrete Angebot einer kleineren Wohnung.
Sind Einkommenslimiten (für das Vermietungsreglement) ein Thema?
Nein. Arbeitssituationen verändern sich. Regelmässige Kontrollen wären mit viel Bürokratie verbunden. Bei subventionierten Wohnungen verstehe ich das. Aber als private Immobilienbesitzer ohne Förderung sollten wir die Freiheit haben, selbst zu entscheiden, an wen wir die Wohnungen vergeben. Und auch wenn jemand mehr verdient, kann er den genossenschaftlichen Gedanken genauso unterstützen. Würden wir Einkommenslimiten einführen, führte dies zur Ghettoisierung.
Sind – um weiter zu wachsen – künftig auch Kooperationen für die BGW denkbar?
Das kann durchaus sein. Wir haben seinerzeit auch die Ausschreibung an der Thurgauerstrasse angeschaut. Aber als wir das Anforderungsprofil der Stadt Zürich sahen, fanden wir, dass wir nicht die entsprechenden Ressourcen haben. Wir treffen uns im Vorstand einmal im Monat, arbeiten die Geschäfte durch und haben eine externe, sehr speditive Verwaltung. Wir haben gar nicht die Kapazität, einen solchen Fragekatalog zu bearbeiten.
Aber wir haben zum Beispiel in Illnau-Effretikon die Siedlung «Station Illnau» mit den SBB realisiert, wir besitzen die grösste Liegenschaft, sie die anderen beiden. Und wenn es etwas zu besprechen gibt, das alle betrifft, machen wir das ganz unkompliziert.
Die BGW hat bereits die Umgebungen diverser Siedlungen naturnah umgestaltet. Was ist hier der Hintergrund?
Anlass war der Baustellen-Installationsplatz bei der Einhausung in Schwamendingen, der auf unserem Land eingerichtet wurde. Als es um die Wiederherstellung ging, fanden wir, wir könnten dies als einmalige Gelegenheit zu nutzen, die Fläche einerseits naturnah und andererseits partizipativ mit den Bewohnenden neu zu gestalten. Das Projekt war dreistufig angelegt – Vorabklärungen, Abholen der Ideen und Wünsche der Bewohnenden und anschliessend die Planung der Realisation. Nun sind wir seit einer Weile in der Umsetzung, mit Grün Stadt Zürich im Boot, biodivers und rollstuhlgängig. Es gibt aber nicht nur sehr viele Auflagen, sondern kurze Fristen für uns und auf städtischer Seite lange Fristen für Bewilligungen und keine allzu grosse Entscheidungsfreudigkeit.
Während eure Siedlungen in Zürich-Nord alle durch Fernwärme versorgt werden, setzt ihr in euren Siedlungen ausserhalb nur zum Teil Wärmepumpen und noch stark auf Erdgas und Ölheizungen. Wie sieht da der Umstieg auf Erneuerbare aus?
Wir haben kürzlich eine Anfrage von Schwerzenbach bekommen, nach der wir uns zu einem Anschluss an die Fernwärme (Abwärme eines Rechenzentrums) verpflichten sollten. Nach der Prüfung der angebotenen Energiepreise mussten wir ablehnen, zumal wir vor Ort die Möglichkeit haben, mit Erdsonden Wärme zu gewinnen. Generell schauen wir bei jeder einzelnen Liegenschaft, was das Sinnvollste ist, und zwar dann, wenn der Wechsel konkret zum Thema wird.
Unter Art. 14c der 2022 revidierten Statuten wird die Pflicht aufgeführt, «nach Möglichkeit an genossenschaftlichen Aktivitäten teilzunehmen und in Gremien mitzuwirken». Wird diese Pflicht gerne wahrgenommen?
Von den Alteingesessenen ja, von den neuen Bewohnenden gelegentlich bis nie. Unser Hintergedanke ist, die Mitwirkung zu fördern und dass an den wenigen Anlässen mehr Bewohnende teilnehmen. Wir haben auch in allen Siedlungen Menschen, die uns bei der Organisation vor Ort unterstützen. Wir haben zwar keine Gemeinschaftsräume. Aber neuerdings sind die Betreiber des Pavillons auf dem Überlandpark Mieter bei uns. Im Gegenzug dürfen wir ihre Lokalität fünf Mal im Jahr für genossenschaftliche Anlässe nutzen. Dies hilft sicherlich auch, «das Gemeinsame» bei uns zu fördern.
Ein paar Fakten zur Baugenossenschaft Werdmühle
> gegründet im Mai 1945
> Insgesamt 244 Wohnungen – in Dübendorf, Fällanden, Illnau-Effretikon, Schwerzenbach und in der Stadt Zürich
> rund 60 % auf eigenem Land und 40 % auf Land im Baurecht
> Anlagewert: CHF 82 Mio
