Schritt für Schritt zur nachhaltigen Erneuerung

Eine Baugenossenschaft erwägt eine umfassende Erneuerung, welche die Umsiedlung der Bewohnenden nötig macht. Die Gründe für ein solches Projekt sind in der Regel schlechte Bausubstanz, grosse Ausnützungsreserven und ein Wohnungsangebot, das nicht mehr dem heutigen Standard oder der künftigen Nachfrage entspricht. Zudem kann ein tiefgreifender Eingriff auch dadurch begründet sein, dass eine Genossenschaft ihren Bestand im Rahmen einer strategischen Planung in Schritten erneuern will, um nicht in 20 oder 30 Jahren mit einem kumulierten Erneuerungsbedarf konfrontiert zu sein.

Zielsetzungen festlegen
Das Projekt soll so gut geplant und begründet werden, damit es in der Genossenschaft eine möglichst hohe Akzeptanz erreicht; es soll insbesondere bei den Betroffenen Verständnis finden, und negative Auswirkungen für sie sollen vermieden oder minimiert werden. Das Projekt soll so abgewickelt werden, dass es die Genossenschaft stärkt und, gemessen an ihren Zielen, den grösstmöglichen langfristigen Nutzen bringt; es soll die Grundlage dafür schaffen, dass auch spätere Vorhaben im Rahmen der strategischen Planung gut aufgenommen werden. Um Finanzrisiken zu minimieren, sollen die wichtigen Entscheide der zuständigen Gremien gefällt werden, bevor grosse Planungskosten entstehen.

Einigung im Vorstand
Zuerst muss sich der Vorstand über seine Absichten und sein Vorgehen einigen. Ein gemeinsames Einstehen für die gewählte Strategie ist sehr wichtig. Zudem braucht es für eine erfolgreiche Gestaltung des Meinungsbildungsprozesses eine positive Einstellung zu den Mitwirkungsrechten der Mitglieder und einen respektvollen Umgang mit anderen Meinungen. Es muss anerkannt und respektiert werden, dass die Betroffenen ihre «eigenen» Interessen vertreten. Der Vorstand muss auch bereit sein, für alle eine möglichst optimale Lösung zu finden. In einem angenehmen Klima und im Dialog kann Akzeptanz auch für «unpopuläre» Massnahmen gefunden werden.

Prozess sorgfältig planen
Wir empfehlen einen mehrstufigen Informations- und Entscheidungsablauf. Insbesondere raten wir, die Generalversammlung bereits in einem frühen Stadium des Prozesses erstmals entscheiden zu lassen. Ausserdem sollen bestehende Informationsorgane und -anlässe (z. B. Siedlungskommissionen) einbezogen und allenfalls neu geschaffen werden. Die Projekte müssen für die Genossenschafter/innen verständlich und nachvollziehbar sein; sie dürfen nicht den Zielsetzungen der Genossenschaft widersprechen. Besondere Sorgfalt – das heisst genügend Zeit, Informationen und Gelegenheit zur Diskussion – erfordern natürlich Projekte in gewachsenen Genossenschaftssiedlungen mit hoher Umgebungsqualität, von historischer oder denkmalpflegerischer Bedeutung.

Ganz konkret
Die folgenden neun Schritte stellen einen ideal-typischen Ablauf dar. Sie müssen auf die Gegebenheiten der jeweiligen Genossenschaft angepasst werden. Von der Mängelfeststellung (Schritt 1) bis zum Projektentscheid (Schritt 8) muss bei grossen Sanierungen oder Ersatzneubauten mit einem Zeitraum von rund fünf Jahren gerechnet werden. Dies gibt dem Vorstand Zeit, die Grundlagen seriös zu erarbeiten, und erlaubt den Mietenden und Mitgliedern, sich mit dem für sie meist neuen Thema und den möglichen Varianten vertraut zu machen. Am Schluss muss der Antrag des Vorstands für sie auf der Hand liegen und eigentlich «logisch sein». Ein längerer Prozess erlaubt es auch, allfällige Meinungsverschiedenheiten frühzeitig auszutragen.

Schritt 1 – Bedarf feststellen 
> Der Vorstand hat festgestellt, dass in einer Siedlung Sanierungsbedarf, grössere Ausnützungsreserven oder ein Wohnungsmix, der wenig Flexibilität bietet, vorhanden ist.
> Er macht sich ergebnisoffen erste Gedanken über die Lösungsvarianten – Sanierung, Anbau oder Ersatzneubau – und deren Machbarkeit.
> Er überprüft er seine strategische Planung auf deren Aktualität.
> Er macht sich ein Bild über die Zusammensetzung der bestehenden Mieterschaft (Altersstruktur, Haushaltsformen, Einkommenssituation, Belegung), über allfällige aktuelle oder künftig zu erwartende Probleme bei der Vermietung und die finanzielle Situation.

Hinweis: Der Vorstand prüft, welches Vorgehen die Statuten vorschreiben, insbesondere für welche Projekte die GV, für welche die Siedlungsversammlung und für welche er selbst Entscheidungsgremium ist, wer eine allfällige Baukommission wählt und ob die Statuten nicht so formuliert sind, dass ein einzelnes Mitglied nicht eine Erneuerung blockieren kann; er lässt sich dabei von Jurist:innen beraten.
Ausserdem klärt er ab, welche partizipativen Elemente er im Entscheidungs- und Planungsprozess nutzen will und lässt sich von Fachpersonen beraten.

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Schritt 2 – Information der Mitglieder
Der Vorstand informiert die Mitglieder über die festgestellten Mängel und Problemstellungen und über seine Absicht, weitere Abklärungen zur Machbarkeit der Varianten zu treffen. Er tut dies, ohne bereits mögliche konkrete Lösungen vorzustellen, nimmt aber bereits die Bedürfnisse der aktuellen Bewohnerschaft auf.

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Schritt 3 – Zielsetzungen definieren, Problemfelder klären
> Der Vorstand macht sich vertieft Gedanken darüber, für wen sich die Lage (der Liegenschaft) eignet, wie die bestehende Mieterschaft am Ort gehalten oder diese Lage für andere Genossenschaftsmitglieder attraktiv werden kann.
Er leitet davon die maximal mögliche Mietzinshöhe sowie die Anforderungen an die zu sanierenden oder allenfalls neu zu realisierenden Wohnungen ab: Den Wohnungsmix, die Wohnungsgrössen und die Wohnungsqualitäten.
> Zudem werden die Qualitäten der bestehenden Siedlung, insbesondere im Wohnumfeld abgeklärt.
> Für eine grosse Sanierung oder einen Ersatzneubau muss mit einer klaren Zielformulierung sichergestellt werden, dass die neuen Qualitäten nicht hinter die alten zurückfallen.
> Der Vorstand überlegt sich, wer bei welcher Variante in welcher Form betroffen ist, welche Fragen und Probleme für die Betroffenen auftreten könnten, und welche Lösungen denkbar sind.
> Der Vorstand erarbeitet ein Vorgehens- und Informationskonzept für die weiteren Schritte.

Hinweise: Ev. ist eine Revision der Statuten notwendig, damit sie sowohl einem demokratischen Prozess als auch den baulichen Zielen der Genossenschaft entsprechen. Die Zielsetzungen sollten so gewählt werden, dass die heute dort Wohnenden sie nachvollziehen können. Wenn sie sich teilweise selber als mögliches Zielpublikum sehen oder die gewählten Zielsetzungen gut nachvollziehen können, ist ein Projekt besser abgestützt. Falls es in der Genossenschaft Siedlungskommissionen gibt, muss frühzeitig geregelt werden, welche Rolle diese im Prozess spielen. Bei Ersatzneubauten empfiehlt es sich, eine Dichte von hoher Qualität anzustreben, sodass die bisherige, meist hohe Umgebungsqualität erhalten bleibt.

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Schritt 4 – Zielsetzungen kommunizieren und erste Massnahmen einleiten
> Information an einer GV oder Mieterversammlung über die generellen Zielsetzungen (Was muss warum verbessert werden? Mit welchen Folgen für die Bewohnenden?) und die machbaren Varianten, die der Vorstand prüfen will.
> Erfassen, ob das Bedürfnis der Mitwirkung seitens der Mitglieder bzw. der Bewohnenden besteht und welche Form der Partizipation in den Prozess integriert werden kann.
> Evtl. Erhöhung des Abschreibungssatzes für die Siedlung innerhalb der steuerlichen Möglichkeiten. Damit wird ein Restwert bei Rückbau verringert.

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Schritt 5 – Varianten erarbeiten

Um den richtigen Entscheid – für die Genossenschaft und die Bewohnenden – treffen zu können, empfiehlt es sich, die Mitglieder einzubeziehen und ihre Bedürfnisse zu erfassen. In Workshops oder anderen partizipativen Verfahren werden Ansätze und Ideen diskutiert und einen Anforderungskatalog erarbeitet.

>Auf dieser Grundlage können dann die verschiedenen Erneuerungsvarianten und Kombinationen auf ihre Eignung untersucht werden:
1) werterhaltende Fortführung
2) Sanierung, die zum angestrebten Standard führt
3) Anbau, Aufstockung
4) Ersatzneubau.

Die Basis dafür bilden eine Gebäudediagnose, der aktuelle Wohnungsmix und das potenziell grössere Wohnungsangebot, ökologische Kriterien wie den Verlust von grauer Energie, baukulturelle und städtebauliche Aspekte, Kostenschätzungen (Erfahrungswerte können bei Wohnbaugenossenschaften Zürich abgefragt werden) und Vergleichsobjekte. Dabei wird auch der Restwert* des Landes nach Abbruch be-rücksichtigt. Die Varianten werden in einem Vergleich mit allen Vor- und Nachteilen zusammengestellt. 

> Der Vorstand prüft die erarbeiteten Varianten auf ihre Tauglichkeit zur Etappierung und Umzugskonzepten (Etappierungen erleichtern ev. die Umsiedlung), über den Terminablauf und über die Ausweichangebote.
> Er entscheidet für die Variante Ersatzneubau, ob er für einen Teil der Wohnungen Subventionen beantragen will, um bisherigen Mietenden mit kleinem Einkommen eine Rückkehr in die Siedlung zu erleichtern (besonders Familien und Ältere).
Zudem wird geklärt, ob mit internen Möglichkeiten (Solifonds, günstigere Finanzierungsannahmen, Einsetzen des Durchschnittswertes der Finanzierung der Genossenschaft, etc.) die Anfangsmietzinse verbilligt und/oder allenfalls gestaffelt werden können.

Hinweise:

Um günstige Wohnungen sicherzustellen, ist das kostengünstige Bauen sicherlich eine Grundvoraussetzung. Auch soll sich der Vorstand über Bauabsichten anderer Genossenschaften im Quartier informieren und seine Terminplanung darauf abstimmen. So kann verhindert werden, dass mehrere Siedlungen gleichzeitig in einen Umbruch geraten. Zudem kann mit den Nachbargenossenschaften die gegenseitige Unter-stützung mit Ausweichangeboten für Mietende geregelt und evtl. die Öffentlichkeitsarbeit koordiniert werden 

*Dazu kann errechnet werden, wie hoch Amortisationsfonds und Erneuerungsfonds zum Zeitpunkt eines Abbruchs oder der baulichen Massnahmen sein werden. Die Rückstellungen können dann mit dem Anlagewert verrechnet werden. Der Restwert zusammen mit den Kosten des Rückbaus bilden dann den neuen Landwert.

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Schritt 6 – Information über Ergebnisse und beabsichtige Stossrichtung
> Der Vorstand lädt die direkt Betroffenen an eine Informationsveranstaltung ein. Er berichtet über die geprüften Varianten mit allen Vor- und Nachteilen, über die weiteren Schritte und stellt den Antrag an die allfällige GV vor. Er geht auf Fragen und Unklarheiten ein, die sonst bei der GV auftauchen würden.
Die Zielsetzungen für die Sanierung oder die Erneuerung sind Teil des Antrags und damit Auftrag an den Vorstand (Wohnungsmix, Wohnungspreis basierend auf definierten Werten, Hypothekarzinssatz, Teuerung, etc.).
> Der Vorstand muss glaubhaft darlegen, dass und wie er sich um die bisherigen Mietenden im Falle einer Sanierung in unbewohntem Zustand oder eines Ersatzneubaus kümmert, damit sie zum Zeitpunkt eines allfälligen Abbruchs konkrete Angebote nutzen können. Das kann zum Beispiel ein Umzug in noch nicht betroffene Etappen, in eine andere Siedlung oder in eine Nachbargenossenschaft sein.
> Die Verwaltung muss ihre Hilfe und Unterstützung insbesondere bei älteren Mietenden in Aussicht stellen. Sie muss für die Anliegen der Betroffenen offene Ohren haben.
> Der Vorstand erstellt ein Informationsdossier und verschickt es nach der Veranstaltung, damit alle Genossenschaftsmitglieder auf dem aktuellsten Stand sind. Eventuelle Hinweise aus der Informationsveranstaltung können noch berücksichtigt werden.
> Bei Sanierungen in unbewohntem Zustand und Ersatzneubauten: Änderung der Vermietungspraxis: Es werden nur noch befristete Mietverträge ausgestellt (ohne Aufnahme als Mitglied) und Information der betroffenen Siedlung(en) und ev. Konzentration des Unterhalts auf das Notwendige.
> Ev. setzt der Vorstand (als Zwischenschritt) eine zusätzliche GV an. Diese ersetzt jedoch nicht jene GV, an der der konkre te Projektentscheid gefällt werden muss.

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Schritt 7 – Wettbewerb, Ausstellung und GV-Antrag
> Ausschreibung des Wettbewerbs: Der Vorstand organisiert bei Um- und Aufbauten oder Ersatzneubauten allenfalls mit professioneller Unterstützung ein Konkurrenzverfahren (z.. B. Studienauftrag oder Ideenwettbewerb) auf der Grundlage der Zielsetzungen.
In der Jury muss der Vorstand sehr gut vertreten sein. Das Preis-Leistungsverhältnis der neuen Wohnungsangebote muss möglichst exakt verglichen und beurteilt werden. Hinweis: Der Vorstand soll sich überlegen, ob er bewusst ein Vorstandsmitglied aus der betroffenen Siedlung in die Jury abordnen will. Die Jury kann auch durch Expertinnen und Experten ohne Stimmrecht ergänzt werden.

> Ausstellung der Ergebnisse: Die Genossenschaftsmitglieder werden an einer Ausstellung der Projekte über das Resultat des Konkurrenzverfahrens informiert. Es lohnt sich sehr, diese Ausstellung durch geführte Besichtigungen zu ergänzen. Hinweis: Spätestens zu diesem Zeitpunkt ist es angezeigt, auch die weitere Nachbarschaft sowie ev. die Medien über das geplante Vorhaben zu informieren.

> Vorbereiten des GV-Antrags: Aufgrund des Wettbewerbsergebnisses entscheidet der Vorstand über das zu verfolgende Projekt und bereitet den Antrag zuhanden der Generalversammlung vor.

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Schritt 8 – Projektentscheid
Die Generalversammlung bzw. das laut Statuten zuständige Organ entscheidet über das Projekt und dessen Kreditrahmen.

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Schritt 9 – Umsetzung des GV-Entscheids
> Der Vorstand gibt das OK zur Projektentwicklung bis zur Baueingabe.
> Er stellt den Informationsfluss zu den Betroffenen sicher.
> Sobald das Projekt ausgesteckt ist, sollte damit begonnen werden, z. B. mit Plakaten oder einer Info-Säule auch die Nachbarschaft, das Quartier, über das Vorhaben und seine Gründe zu informieren.
> Der Vorstand erarbeitet ausserdem eine konkrete Planung für die Umzüge der betroffenen Mitglieder.

Die ökologische Nachhaltigkeit ist beim Bauen zu einer schon fast zwingenden Maxime geworden. Wirtschaftliche Zielsetzungen sind für die meisten Bauträger ohnehin ein Muss. Zu einer umfassenden Nachhaltigkeit gehört aber neben der ökologischen und ökonomischen auch die soziale Dimension.
Gerade gemeinnützige Bauträger, für die im Gegensatz zu gewinnorientierten Immobilienunternehmen nicht die Rendite, sondern die Bedürfnisse ihrer Mitglieder im Vordergrund stehen, sollten auch den sozialenFaktoren genügend Aufmerksamkeit schenken. Denn die drei Dimensionen Ökonomie, Ökologie und Soziales sind eng miteinander verknüpft: Wer die soziale Nachhaltigkeit berücksichtigt, profitiert auch wirtschaftlich, etwa durch geringere Fluktuation, weniger Vandalismus, Beteiligung der Bewohnenden an der Umgebungspflege und Nachbarschaftshilfe, weniger Fehlplanung und höhere Akzeptanz bei Bauprojekten usw.

Während für ökologisches und ökonomisches Bauen normierte Anforderungen und Kriterien bestehen, gibt es zur gesellschaftlichen Dimension der Nachhaltigkeit sehr wenige Anleitungen. Selbst wenn Wohnbaugenossenschaften sozialen Zielsetzungen grosses Gewicht geben, fehlen ihnen meist konkrete Instrumente zur Planung und Evaluation.Dieses Kapitel legt deshalb ein besonderes Augenmerk auf die sozialen Indikatoren für nachhaltiges Bauen und Wohnen. Ziel soll es sein, Qualitätsstandards für soziale Nachhaltigkeit zu definieren. Dies kann als Grundlage dienen für die interdisziplinäre Zusammenarbeit zwischen Vorstand und Bewohnenden, Architektur- und Planungsbüros, Fachpersonen aus dem Genossenschaftswesen und Immobilienverwaltungen sowie aus der sozialen Arbeit. Er soll im Sinne eines Baukastensystems flexibel nutzbar sein. Die nachfolgenden Indikatoren sind nicht als Planungsvorgabe, sondern als Orientierungshilfe und Anregung gedacht.

Der Aufwand bei Gesamtsanierungen, Neu- und Ersatzneubauten ist erheblich. Damit solche Vorhaben gelingen, müssen rechtzeitig zahlreiche Weichen gestellt und Entscheide gefällt werden. Die nachfolgenden Kapitel gehen davon aus, dass die Strategie breit abgestützt ist und dem Bauentscheid im Grundsatz bereits zugestimmt wurde. Ausserdem wurden bereits die planerisch-baurechtlichen Situation – zum Beispiel hinsichtlich dem Inventar für schützenswerte Bauten – geklärt, ebenso die finanzielle Machbarkeit geklärt bzw. die Liquiditätsplanung entsprechend angepasst.

Grundsätzlich durchläuft jedes Bauprojekt – ob klein oder gross, einfach oder komplex – den gleichen Entwicklungs- und Bauprozess: Vorstudien, Vorprojekt, Bauprojekt, Bewilligungsverfahren, Ausschreibung, Realisierung (Leistungsmodell gemäss Ordnung SIA 112). Um die Qualität dieses Prozesses und des Ergebnisses sicherzustellen, gilt es, die nächsten wichtigen Schritte zu unternehmen.

Voraussetzungen für ein gutes Projektmanagement
Vom Beginn der Planung bis zum Bezug vergehen mehrere Jahre. Es sind verschiedene Akteurinnen und Akteure involviert und Ressourcen der Genossenschaft gefragt. Deshalb ist es wichtig, den Prozess der Projektentwicklung verbindlich zu gestalten. Dies gewährleistet:
> Die Ausgangslage für das Projekt ist geklärt, die Grundlagen sind gesichert.
> Die personellen Ressourcen, die Besteller- und andere Fachkompetenzen stehen bereit.
> Die massgeblichen Amtsstellen werden miteinbezogen.
> Es bestehen weitest gehend Rechts- und Planungssicherheit.
> Die Ziele und Erwartungen der Wohnbaugenossenschaft an das Bauvorhaben werden erreicht.

Personelle Ressourcen und Fachkompetenz
Die Planung eines Neubaus beansprucht grosse personelle Ressourcen und fordert verschiedene Fachkompetenzen. Es ist zu klären, ob diese in der eigenen Genossenschaft gegeben sind. Wenn nicht und im Zweifelsfall empfiehlt es sich, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Die Bauträgerschaft muss bereits in der Planungsphase unter anderem folgende Entscheide fällen und Aufgaben wahrnehmen:
> Entscheid über den Projektentwicklungsprozess
> Definition der Projektorganisation
> Definition der Projektziele und des Pflichtenhefts: Raumprogramm, ökonomische, ökologische und soziale Ziele, Termine usw.
Bei Konkurrenzverfahren: Ausschreibung und Wahl eines Planungsbüros für die Vorbereitung und Durchführung, Auswahl der Jury und der teilnehmenden Architekturbüros sowie die Juryarbeit selbst
> Informationsfluss zu allen Beteiligten und Betroffenen

Wenn die Mitglieder einer Baugenossenschaft an der Generalversammlung (GV) einer Sanierung in unbewohntem Zustand oder einem Ersatzneubau zugestimmt haben, sind Verwaltung und Baufachleute gleichermassen gefordert. Dieses Kapitel ist ausgerichtet auf den Umgang mit den Bewohnenden im speziellen Zeitraum vom Entscheid der GV über den effektiven Baubeginn bis hin zum Wiederbezug der sanierten Liegenschaft bzw. des Ersatzneubaus. 

Das Kapitel ist ausgerichtet auf die Fragen: Wie und mit welchen Methoden kann das Projekt sozialverträglich ausgestaltet werden? Was ist für die Genossenschaf-terin und den Genossenschafter zumutbar? Und wie schafft es die Genossenschaft gleichzeitig, das Objekt zum geplanten Baustart frei zu haben? Ausserdem ist es in diesem Zusammenhang auch wichtig, sich vor Augen zu führen, dass eine gelungene Umsiedlung nicht nur im Sinne des jeweiligen Wohnbauträger ist, sondern auch dem Ruf aller gemeinnützigen Vermietenden zugute kommt.

Sind umfassende Sanierungen in einer Siedlung vorgesehen oder wurde der Entscheid zum Rückbau einer Siedlung gefasst, sollte der Zeitraum bis zur Umsiedlung und zum effektiven Rückbau durch die Baugenossenschaft möglichst sozialverträglich gestaltet werden. Damit wird die Baugenossenschaft ihrer gemeinschaftsfördernden Leitidee sowie den darin postulierten sozialen Aspekten für die bisherigen und künftigen Bewohnenden gerecht. Daraus leiten sich die nun folgenden Handlungsfelder ab.

Wichtigste Massnahmen
> Grundsätzlich frühzeitig und transparent informierten. Das erleichtert allen Beteiligten den schwierigen Prozess. Der Informationsfluss sollte wenn möglich auch in den benötigten Fremdsprachen gewährleistet sein.
> Bedürfnisse der Betroffenen in schriftlichen oder mündlichen Befragungen erfassen
> Bei Sanierungen in unbewohntem Zustand und Ersatzneubauten Änderung der Vermietungspraxis: Es werden nur noch befristete Mietverträge ausgestellt (ohne Aufnahme als Mitglied) und Information der betroffenen Siedlungen
> Bedürfnisse der Betroffenen in schriftlichen oder mündlichen Befragungen erfassen
> Soweit möglich den erfassten Bedürfnissen entsprechend Ersatzwohnungen oder Hilfe bei der Wohnungssuche anbieten
> Zusammenarbeit mit den Genossenschaften im Quartier oder in der Gemeinde bei der Vermittlung von Ersatzwohnungen
> der Mieterschaft den Auszug organisatorisch und terminlich erleichtern

Ängste und andere weiche Faktoren berücksichtigen
Eine anstehende Veränderung der Wohnsituation kann grosse Ängste und Unsicherheiten auslösen. Daher ist es hilfreich, wenn sich die Verwaltung der Baugenossenschaft in solchen Erneuerungsprozessen vermehrt als Instanz zeigt, welche neben dem Verwalten selbstverständlich auch Dienstleistungen erbringt. Möglicherweise braucht die Mieterschaft ganz konkrete Hilfe. Es gilt hier, die Sorgen der Siedlungsbewohnenden ernst zu nehmen. Es ist wahrscheinlich, dass der Entscheid, die Wohnung verlassen zu müssen, Trauer, Wut oder starken Widerstand auslöst. Verständnis für die Situation der Mietenden und das Ernstnehmen der Verunsicherung sind wichtige Elemente in der sozialverträglichen Begleitung. Auch bei der Klärung unrealistischer Vorstellungen bezüglich einer Ersatzwohnung ist die Dialogfähigkeit von Vorstand und Verwaltungspersonal gefordert.

Anlaufstellen schaffen
Siedlungskommissionen und Hauswartungen können ebenfalls als Anlaufstellen eine Schlüsselrolle übernehmen und damit die Verwaltung und den Vorstand entlasten. Anregungen, Anfragen oder Hinweise aus der Siedlungskommission sollten von der Verwaltung aufgenommen, diskutiert und antizipiert werden. Wenn möglich sollte die Siedlungskommission in den Projektverlauf einbezogen und über den Verlauf, die einzelnen Meilensteine und Projektfortschritte informiert werden. Wichtig ist es auch, mit der Siedlungskommission zu Beginn die Aufgaben und Kompetenzen zu klären, damit Konflikte während des Prozesses vermieden werden können.

Individuelle Lösungen anbieten
Wenn in einer Siedlung, die erneuert werden soll, Menschen wohnen, welche auf eine barrierefreihe Wohnung angewiesen sind oder die gesellschaftlich am Rande stehen und über wenig Geld verfügen, kann es zu Härtefällen kommen, so z. B. wenn diese nicht innerhalb nützlicher Frist eine entsprechende Ersatzwohnung finden. Sie brauchen Unterstützung und individuelle Lösungsstrategien. Auch gilt es, die Kontakte zu Sozialdiensten und den in diesem Bereich tätigen Hilfsorganisationen zu vermitteln. Dann stehen die Chancen gut, dass für alle Bewohnenden der Siedlung passende Lösungen gefunden werden.

Wohnqualität und Nutzung bis zum Rückbau
Es ist für das Wohlbefinden der Mieterschaft und für das Image der Siedlung gegen aussen enorm wichtig, dass der Unterhalt der Siedlung bis zum Baustart gewährleistet ist. Die Qualität des Prozessverlaufs „Umsiedlung“ ist als Wegbereiter zu verstehen für das Image der neu entstehenden Siedlung. Der Prozess „Umsiedlung“ soll sich positiv auf das umliegende Quartier auswirken.

Je nach Grösse und zeitlichem Rahmen des Projektes ist die Prüfung einer Zwischennutzung mit zeitlich befristeten Mietverträgen sinnvoll. Eine solche kann als Chance betrachtet werden, Raum für kreative Formen und innovative Projekte zur Verfügung zu stellen. Ausserdem würde dadurch auch sichergestellt, dass die Nutzenden – im eigenen Interesse – ein Auge auf die Liegenschaft hätten.

Die Art der temporären Nutzung muss jedoch frühzeitig bestimmt werden, damit die dafür benötigten finanziellen und personellen Ressourcen eingeplant und z. B. über den Baukredit sicher gestellt werden können.

Eine gute Idee wäre z.B. die Nutzung einer leeren Wohnung als:
> Treffpunkt Wohnung“ für die Mieterschaft mit Infokaffee mit Sprechstunde, bei welcher Verantwortliche anwesend sind und Informationen aufliegen oder/und eine Pinnwand für Fragen und Klagen bereit steht
> „Brocki-Wohnung“ mit Bring- und Holmöglichkeiten für Gegenstände, die nicht mehr gebraucht werden, anderen aber nützen können
> Atelier für Kulturschaffende

Zusätzliche Unterstützung
> Einrichtung einer Infolinie, einer direkten Telefonnummer oder E-Mail-Adresse für die Mieterschaft
> Abnahme der Wohnung in besenreinem Zustand
> Bereitstellung einer Mulde für den Abfall
> Bieten von praktischen Hinweisen und Unterstützung beim Umzug
> Abgabe von Informationen zu Umzugsfirmen, Abfall- und Sperrgut, Brockenhäusern etc.,
> Abgabe einer Übersicht über Beratungsstellen an Personen, die sich mit der Situation schwertun und besondere Wohnbedürfnisse haben
> Abgabe einer Checkliste zur Vorbereitung des Umzugs
> Unterstützung und Sachhilfe für Betagte, Behinderte etc.

Wohnbaugenossenschaften Zürich überarbeitet zur Zeit diverse Wegleitungen. Diese werden hier nach und nach aufgeschaltet.

> Wegleitung für den Umgang mit Wohnsiedlungen im kommunalen Inventar für schützenswerte Bauten, Gärten und Anlagen der Stadt Zürich
> Leitfaden «Wohnungsbau an lärmbelasteten Lagen»
> «Wegleitung zum Konkurrenzverfahren»
> «Leitfaden zur Mietzinsfestlegung» (PDF)