Vernehmlassungen

Mai 2021

Einwände gegen die Stadtzürcher Umsetzungsvorlage von § 49b PBG

Wohnbaugenossenschaften Zürich hat sich gemeinsam mit Präsidierenden und Geschäftsführenden ihrer Mitgliedsgenossenschaften intensiv mit dieser Vorlage beschäftigt und klare Einwände formuliert. Grundtenor: Ja, es braucht unbedingt mehr preisgünstige Wohnungen, aber bitte nicht so.

Gut gemeint ist nicht zwingend gut gemacht.
Problematisch an dieser Vorlage ist, dass durch die Anwendung von § 49b etwas verlangt wird, was die Genossenschaften sowieso bereits erfüllen, nämlich einen Anteil preisgünstiger Wohnungsbau. Doch neuerdings mit zusätzlichen Auflagen und Kontrollen. Dadurch entsteht keine einzige zusätzliche preisgünstige Wohnung. Genossenschaften wenden bekannterweise das Prinzip der Kostenmiete an – für all ihre Wohnungen, nicht nur für den neu geforderten Anteil. Sie entziehen ihre Wohnungen dauerhaft der Spekulation, bauen kostengünstig, kennen oft Belegungsvorschriften und achten sorgfältig auf eine gute Durchmischung in ihren Siedlungen.
Bei preisgünstigen Wohnungen nach § 49b sollen nun aber zusätzliche Einkommens- und Belegungsvorschriften gelten, die von der Stadt vorgeschrieben werden. Das ist nicht nur eine Einmischung in die Selbstbestimmung der Genossenschaft, sondern verletzt auch das genossenschaftliche Gleichbehandlungsprinzip. Es ist insbesondere dieser Punkt, der den Verbandsmitgliedern auf dem Magen liegt: Die Vorstellung, in Zukunft eine dritte Klasse von Genossenschaftsmitgliedern einführen zu müssen, die Einkommens- und Belegungsvorschriften einzuhalten haben und Kontrollen ausgesetzt sind, dafür aber keinen Mehrwert erhalten.

Es ginge auch einfacher.
Die gemeinnützigen Wohnbauträger schlagen deshalb vor, dass die Umsetzung rigoros vereinfacht wird und nur die wichtigsten Merkmale des preisgünstigen Wohnens eingefordert werden: limitierte Investitionskosten, Kostenmiete und Spekulationsverbot. Diese Prinzipien erfüllen den eigentlichen Sinn der Vorlage, nämlich mehr preisgünstige Wohnungen zu garantieren. Sollte das nicht möglich sein, so fordern Wohnbaugenossenschaften Zürich und seine Mitglieder, auf eine Anwendung von § 49b bei Genossenschaften zu verzichten, da Genossenschaften ihrem Wesen und Selbstverständnis nach bereits im Sinne der Vorlage handeln. Noch mehr Auflagen und Kontrollen würden hingegen nur wertvolle Ressourcen binden, die Genossenschaften dringend brauchen, um sich in einem schwierigen Umfeld zu behaupten.

Die detaillierten Einwände als PDF >


Januar 2020

Vernehmlassungsantwort auf die Mehrwertausgleichsverordnung (VE-MAV)

(Auszugsweise:) Wohnbaugenossenschaften Zürich macht zu dieser Vorlage diverse Änderungs- und Präzisierungsvorschläge, beispielsweise bezüglich der Bemessungsgrunssätze: So soll zum einen differenziert werden zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen. Und zum anderen betrachtet der Regionalverband das Abstellen auf die «höchst mögliche Ausnützung» als unzweckmässig, weil die in der Bau- und Zonenordnung vorgegebenen Höchstwerte jeweils für ein grösseres Gebiet und schematisch festgelegt werden.

Angesichts der enormen Bedeutung dieser neuen staatlichen Aufgabe ist klarzustellen, von welcher Verwaltungsstelle (Direktion) das Landpreismodell betrieben wird. Ausserdem wird die Ausgestaltung als eine von der kantonalen Verwaltung unabhängige Kommission empfohlen. Dies setzt u.a. eine breit abgestützte Besetzung mit einschlägig bewanderten Fachleuten aus Praxis und Wissenschaft voraus. So ist aufgrund des Marktanteils von kantonsweit rund 10 % am gesamten Wohnungsbestand und dem im öffentlichen Interesse liegenden gemeinnützigen Wohnungsbau der Einsitz eines Vertreters der gemeinnützigen Wohnbauträger gerechtfertigt.

Ein weiterer Änderungsvorschlag betrifft die Bagatellgrenze: Die Bagatellgrenze von 100 m2 soll als Untergrenze beibehalten, jedoch um einen prozentualen Schwellenwert ergänzt werden, z.B. von 10 % der massgebenden Geschossfläche. Ausserdem spricht sich Wohnbaugenossenschaften Zürich hinsichtlich der städtebaulichen Verträge gegen Beschränkungen der Vertragsfreiheit und die Beschneidung der Gemeindeautonomie aus.

Die detaillierte Vernehmlassungsantwort als PDF >


Februar 2019

Vernehmlassungsantwort zur Flexibilisierung der Schattenwurfregelung im Kanton Zürich

In der Antwort zur Vernehmlassung zur Änderung der Schattenwurfregelung in der Allgemeinen Bauverarodnung (ABV) des Kantons Zürich lehnt der Regionalverband sowohl die Flexibilisierung im allgemeinen als auch die Ausweitung der Schattenwurfdauer von zwei auf drei Stunden gemäss § 30 ABV mit folgenden Begründungen ab:

> Hochhäuser können an ausgewählten, zentralen Standorten ein sinnvolles Instrument zur inneren Verdichtung sein und damit der Zersiedelung entgegenwirken. Als Ausnahme zur Regelbauweise und aufgrund ihrer prägenden städtebaulichen Bedeutung müssen sie besonders hohe städtebauliche und architektonische Qualitäten erfüllen. Die bestehenden baurechtlichen Regulatorien – unter anderem die Schattenwurfregelung – garantieren eine qualitative Verdichtung und ermöglichen die Realisierung von Hochhäusern an dafür geeigneten Standorten im genügenden Masse. Nicht zuletzt deshalb findet die bauliche Verdichtung in breiten Bevölkerungskreisen eine steigende Akzeptanz. Dieser difficile Prozess sollte durch eine Flexibilisierung der geltenden Schattenwurfregelung nicht unnötig gefährdet werden.

> Eine einseitige, generelle Ausweitung der Schattenwurfdauer von 2 auf 3 Stunden ist für die Qualität unserer gebauten Umwelt nicht zielführend. Viel eher befürchtet Wohnbaugenossenschaften Zürich eine Beeinträchtigung der bestehenden Qualitäten, insbesondere bei Wohnnutzungen. Hochhäuser sollten aufgrund ihrer städtebaulichen und baurechtlichen Sonderstellung weiterhin strengen Bestimmungen genügen. Beurteilungen müssen im Einzelfall erfolgen, der städtebauliche Gewinn auch für die Umgebung sollte dabei eine Voraussetzung sein.


November 2018

Vernehmlassungsantwort zum kommunalen Richtplan Stadt Zürich

Am 12. November lud Wohnbaugenossenschaften Zürich seine Stadtzürcher Mitglieder zur Vernehmlassungsveranstaltung «Kommunaler Richtplan Stadt Zürich». Entsprechend der fruchtbaren Diskussion und den abgegebenen Voten wurden die Einwendungen zuhanden der Stadt Zürich erarbeitet und übermittelt. Wohnbaugenossenschaften Zürich versteht sich als Partner der Stadt Zürich und ist bereit, sich den aus dem prognostizierten Bevölkerungswachstum ergebenden Herausforderungen zu stellen. Der mit 266 Mitgliedern (mit mehr als 39’000 Wohnungen auf dem Stadtgebiet) grösste Regionalverband der Schweiz macht sich aber auch Gedanken zu den damit einhergehenden erheblichen sozialräumlichen Veränderungen.

Die Nebenwirkungen der Verdichtung im Auge behalten.

So werden die gemeinnützigen Bauträger nicht in der Lage sein, alle Begleiterscheinungen aufzufangen, denn auch nach der intensiven Bautätigkeit der vergangenen Jahre, liegt noch ein beträchtlicher Erneuerungsbedarf vor uns. Angesichts der gegenwärtig praktisch inexistenten Fluktuation bei den Mietverhältnissen wird sich die soziale und organisatorische Komplexität noch akzentuieren. Dabei wird es nicht genügen, sich bei den flankierenden Massnahmen auf die Erstellung von subventioniertem Wohnraum zu beschränken. Wir erachten eine verstärkte proaktive Zusammenarbeit aller Akteure auf dem Woh-nungsmarkt als notwendig und sehen die Koordinationsaufgabe am ehesten bei der Stadt Zürich.

Auch hohe Leistungsfähigkeit hat ihre Grenzen.

In den letzten Jahren wurden unsere Mitglieder im Rahmen von Baurechtsverträgen, Gestaltungsplänen und Arealüberbauungen aber auch im Hinblick auf Aufzonungen mit einer breiten Palette von Anforderungen und Auflagen konfrontiert, welche das übliche baurechtliche Mass teilweise deutlich übersteigen. Wir wollen uns diesen Anliegen keinesfalls generell verwehren, aber unsere Mitglieder sind hier auf eine sorgfältige Austarierung der verschiedenen Ansprüche und auf verlässliche Prozesse angewiesen.

Die Vernehmlassungsantwort und damit die Anträge von Wohnbaugenossenschaften Zürich sind einerseits allgemeiner Natur (z. B. mehr Information für mehr Transparenz) und andererseits auf ein paar wichtige Detailfragen fokussiert.

Die Vernehmlassungsantwort zum kommunalen Richtplan Stadt Zürich von Wohnbaugenossenschaften Zürich >


Juli 2017

Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum PWV

Der Regierungsrat des Kantons Zürich hat am 7. September 2016 die Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum PWV in die Vernehmlassung gegeben. Die Verordnung präzisiert den Artikel 49b des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich PBG. Dieser wurde an einer Volksabstimmung im September 2014 mit 58.4% vom Volk angenommen und ermöglicht Gemeinden bei erhöhter Ausnutzung einen Mindestanteil von preisgünstigen Wohnungen festzulegen.

Wohnbaugenossenschaften Zürich hat Mitte Dezember eine Vernehmlassungsantwort eingereicht, welche mit den Mitgliedern an der Veranstaltung vom 29. November 2016 diskutiert worden war. Die Siedlungsentwicklung nach Innen sieht der Verband in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat als wichtigste Herausforderung und begrüsst die Stossrichtung, dass mit der vorliegenden Verordnung den Gemeinden ein sozialräumliches Planungsinstrument zur Verfügung gestellt werden soll.

Der vorliegende Entwurf enthält einzelne relativ komplizierte und über das Planungsrecht hinausgehende Bestimmungen, welche die Befürchtung wecken, dass die Verordnung von den Gemeinden nicht oder nur zögerlich angewendet würde. Es bestehen regional oder kommunal sehr unterschiedliche Problemlagen. Es ist darum von zentraler Bedeutung, den Gemeinden den notwendigen Spielraum zu belassen, damit sie ihren Bedürfnissen entsprechend massgeschneiderte Lösungen treffen können.

Artikel 49b des PBG bezweckt eine Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus mit planerischen Rahmenbedingungen. Die starke Anlehnung der Verordnung an die kantonale Wohnbauförderung, welche einkommensschwache Haushalte gezielt durch subventionierte Wohnungen fördert, führt zu Zielkonflikten und unerwünschten Nebeneffekten. Der Verband schlägt darum eine Reihe von Korrekturen vor. So sollen Vorgaben zu Wohnungs-Mindestgrössen nicht zu starr angewendet werden, die höchstzulässigen Anlagekosten aber der Wohnungsgrösse entsprechen.

Das Problem bei der Erstellung preisgünstigen Wohnraums sind nicht in erster Linie die Baukosten, sondern die laufend steigenden Landerwerbskosten. Es ist daher notwendig, die auf die preisgünstigen Wohnungen umzulegenden Grundstückskosten zu begrenzen.
Artikel 49b des PBG beauftragt die Gemeinden, Bestimmungen über die angemessene Belegung der Wohnräume zu erlassen. Dem ist nichts entgegenzusetzen. Einkommensvorschriften sind aber im nicht subventionierten Wohnungsbau grundsätzlich abzulehnen.

Im Nachgang zur Vernehmlassung wurde die Verordnung in der Wohnbaukommission der Volkswirtschaftsdirektion diskutiert und es bestand bei den meisten Fragen grosse Einigkeit. Gestützt auf die Stellungnahme des Gemeindepräsidentenverbands GPV und der Stadt Zürich, aber auch in Abgleich mit den Vernehmlassungsantworten von Mieterverband und Wohnbaugenossenschaften Zürich konnte eine «Konsens-Fassung» skizziert werden, welche hoffentlich in der Vorlage des Regierungsrates ihren Niederschlag finden wird.


November 2016

Mehrwertausgleich: Wer die Last trägt, soll mehr Mittel und Spielraum erhalten.

Der Regierungsrat hat das Mehrwertausgleichsgesetz im Mai 2016 in die Vernehmlassung gegeben. Der Verband Wohnbaugenossenschaften Zürich hat dazu eine mit den Mitgliedern an der Veranstaltung vom 22. August diskutierte Vernehmlassungsantwort eingereicht. Die Siedlungsentwicklung nach innen sieht er in Übereinstimmung mit dem Regierungsrat als wichtigste Herausforderung.

Grösserer Spielraum für die Gemeinden

Gemeinden in städtischen Räumen weisen zu wenig, in ländlichen Räumen zu grosse Bauzonenreserven auf. Wird in einer Gemeinde eingezont, soll gemäss Vorlage eine Mehrwertabgabe von 20 Prozent in einen Mehrwertausgleichsfonds fliessen. Umgekehrt sollen Gemeinden, die eine Auszonung vornehmen, Mittel aus dem Fonds beantragen können, um Beiträge an allfällige Entschädigungsleistungen zu erhalten.
Auszonungen im ländlichen Raum sind meist keine materiellen Enteignungen und darum nicht entschädigungspflichtig. Der Verband schlägt deshalb einen kleineren kantonalen Mehrwertausgleich von 10% vor, dessen einziger Verwendungszweck die entschädigungspflichtigen Auszonungen sein soll. Zusätzlich sollen die Gemeinden 10 bis 40% erheben, welche in einen kommunalen Fonds fliessen, weil Sie es sind, welche die Lasten zu tragen haben.

Stärkung der Städtebaulichen Verträge

Die Gemeinden sollen für Planungsvorteile, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, Regelungen zu deren Ausgleich in ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) festlegen. Möglich soll gemäss Vorlage eine Mehrwertabgabe von maximal 15 Prozent sein oder ein gleichwertiger Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge. Auch hier soll ein Beitrag von 5 Prozent in den kantonalen Fonds fliessen. Um den unterschiedlichen Voraussetzungen Rechnung zu tragen, ist aus der Sicht des Verbandes neben einer kantonalen Abgabe von 10% für Ein-, Um- und Aufzonungen ein grösserer Spielraum für die Gemeinden bis 40% nötig. Für die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus, aber auch, um den spezifischen Anliegen der Gemeinden Rechnung zu tragen, sind die bereits üblichen städtebaulichen Verträge von grosser Bedeutung. Dieses Instrument soll gestärkt werden.

Ertrags- anstatt Verkehrswert als Bemessungsgrundlage

Die vorgeschlagene Bemessung des Mehrwerts als Differenz zwischen den Verkehrswerten eines Grundstückes vor und nach einer planerischen Massnahme schafft einen inakzeptablen Fehlanreiz zur Bevorzugung der renditestärksten Nutzungsart (z. B. Stockwerkeigentum). Wir schlagen deshalb die Bemessung nach dem Ertragswert vor, was Rücksicht nimmt auf die jeweilige Nutzung und so Gewerbe und Mietwohnungsbau schützt. Die Zweckbestimmung der kommunalen Fonds soll zudem auf die Schaffung von Infrastruktur und die Förderung von preisgünstigem Wohnraum ausgeweitet werden (Art. 49b PBG).


 

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